滁州市伊斯兰教协会、陈新租赁合同纠纷二审民事判决书

普世社会科学研究网 >> 案例选编

发布时间: 2021/11/27日【字体：大中小】

作者：安徽省滁州市中级人民法院

关键词：伊斯兰教协会租赁合同

（2021）皖11民终1304号

上诉人（原审原告）：滁州市伊斯兰教协会,住所地滁州市紫薇南路1259号滁州市穆斯林大厦,统一社会信用代码513411007810717082。

法定代表人:王骏彪,该协会会长。

委托诉讼代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陶治国，安徽苏滁律师事务所实习律师。

被诉人（原审被告）：陈新,男,1970年11月25日出生,汉族,住所地安徽省滁州市南谯区。

委托诉讼代理人：秦宫，安徽皖江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑俊明，安徽皖江律师事务所实习律师。

上诉人滁州市伊斯兰教协会因与被上诉人陈新租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

滁州市伊斯兰教协会上诉请求：1.依法撤销原判，改判解除滁州市伊斯兰教协会、陈新分别于2011年2月18日签订的《场地租赁合同》、2011年12月14日签订的《场地租赁合同补充协议》,并判令陈新撤出案涉场地及房屋；2.陈新承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定事实存在错误。陈新改变合同约定用途显而易见,原审判决对此未予准确认定是错误的。滁州市伊斯兰教协会将4000平方米场地租赁给陈新,并约定了用于停车和修车,不得改变用途。但是陈新现在已不再经营修车业务,将4000平方米场地全部用于存储和加工金属材料。滁州市伊斯兰教协会原审时提交了案涉地块照片,一看便知。陈新在原审时提交的证据《承诺书》、《收条》等,所涉场地和案涉场地并非同一地块,与案涉合同也非同一法律关系,案外合同对案外地块用途约定,不影响本案合同性质和内容。原审判决对陈新违反合同约定转租承租场地的事实未予认定是严重违反事实和证据的。2.原审法院适用法律错误。陈新违反合同约定转租场地牟利,改变双方合同约定的场地租赁用途,无论根据当时的《合同法》还是现在实施的《民法典》相关规定,滁州市伊斯兰教协会均享有依法解除合同的权利。原审判决因为事实认定错误导致适用法律错误。滁州市伊斯兰教协会急需启动清真寺建设,即使不考虑陈新违约,单从合同约定的解除条件看,法院也应该支持滁州市伊斯兰教协会解除双方租赁合同的诉讼请求。

陈新辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2.案外人参与案涉场地租赁，经过了滁州市伊斯兰教协会的同意，滁州市伊斯兰教协会所称陈新改变了案涉场地的用途与事实不符，案外人参与租赁使用场地距今已有五年多时间，滁州市伊斯兰教协会均未提出任何异议，现要求解除合同完全是因为协会换届后单方面要求大幅度的上涨租金，遭到陈新的拒绝而导致的；3.陈新的租金已经交至2022年4月份，滁州市伊斯兰教协会称合同为不定期租赁合同实属错误，合同双方约定工程用地建设时乙方搬迁，就本案现状而言，滁州市伊斯兰教协会并未动工建设，至今未取得二期的规划许可证和施工许可证，未与施工单位签订建设工程施工合同，不满足所谓开工建设条件，本案行使合同解除权的条件不能成立。

滁州市伊斯兰教协会向一审法院起诉请求：1.判令解除滁州市伊斯兰教协会、陈新分别于2011年2月18日签订的《场地租赁合同》和2011年12月14日签订的《场地租赁合同补充协议》，并判令陈新归还案涉场地及房屋；2.本案的诉讼费全部由陈新承担。

一审法院认定事实：2011年2月18日，滁州市伊斯兰教协会（出租方、甲方）与陈新（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》1份，合同主要约定：一、甲方将位于滁州市紫薇南路1259号滁州市穆斯林大厦后面（东）大院场地面积约4000平方米出租给乙方做停车场用。二、租赁场地的修整、铺垫等所需设施，由乙方负责承担，甲方应积极配合协助。三、本租赁场地系甲方待建滁州市清真寺之第二、三期工程用地，一旦工程用地需要时，乙方应无条件配合搬迁。四、租赁期限：甲方从2011年5月1日起将出租场地交付乙方使用，至清真寺工程建设需要时收回。乙方对承租的场地限于经营停车、修车等相关项目，不得另做他用；不得将场地擅自转租、转让或转借予他人。否则甲方可以终止合同，收回场地。清真寺工程建设需要收回出租场地时，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合按时撤出场地。租金按实际使用时间计算。五、租金和租金的支付期限。每月租金100元，六个月支付一次租金，合计600元。首付款在合同签订生效起10日内，乙方支付给甲方。以后每六个月的第一个月的10日前交付清结。六、场地租赁期间，靠该场地北面和西面围墙的简易房屋（无门窗）10间，无偿提供给乙方使用。但房屋需拆迁时乙方应无条件搬迁。

2012年12月14日，滁州市伊斯兰教协会、陈新签订《场地租赁合同补充协议》1份，主要约定：1、甲方同意乙方在其租赁的场地北面新旧围墙之间，靠原北面简易房屋东搭建简易平方7间，面积约117.6平方米，留出距东面围墙15米以上，此处甲方搭建厕所。2、该简易房屋由乙方垫资12,000元，并由方乙方负责建造，产权归甲方所有。3、房屋建成后，甲方出租给乙方使用5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。4、该房屋租金每月100元，全年计1200元，五年共计6000元，此租金从乙方垫付款中扣除，剩余垫付资金6000元，房屋建成后由甲方支付给乙方。租赁5年期满后，在条件允许下，本协议可以续延。

2015年12月20日，滁州市伊斯兰教协会（出租方、甲方）与案外人彭寒艳（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，双方约定甲方将位于滁州市紫薇南路1259号穆斯林大厦后院南面平房4间约100平方米出租给乙方使用。2015年12月27日，滁州市伊斯兰教协会（甲方）与案外人彭寒艳、陈新（共同乙方）签订《承诺书》1份，载明：乙方在租赁甲方电视塔东南约300平方米场地，现打水泥及简易彩钢瓦棚，用于安装机械工具等，在伊斯兰协会清真大殿需要用这块地时，乙方无偿拆除表面所有附属物并交付保证金5万元于伊斯兰协会（甲方出具收据为凭），乙方拆除附属物后，甲方无偿退还保证金。

2015年12月30日，滁州市伊斯兰教协会出具《收据》1份（编号×××61），载明滁州市伊斯兰教协会收到彭寒艳（滁州上庄金属材料有限公司）借用穆斯林大厦后面部分场地保证金5万元。2017年7月1日，滁州市伊斯兰教协会出具《收据》1份（编号×××74），载明滁州市伊斯兰教协会收到滁州上庄金属材料有限公司殡室门前场地租费5000元。2017年11月20日，滁州市伊斯兰教协会出具《收条》1份，载明滁州市伊斯兰教协会收到陈新租用穆斯林大厦场地租金7200元（2016年5月1日至2022年4月31日）。2019年1月17日，滁州市伊斯兰教协会出具《收据》1份（编号×××83），载明滁州市伊斯兰教协会收到滁州上庄金属材料有限公司租用大厦后面部分场地租金（2019年1月1日至12月31日）15000元。2020年1月12日，滁州市伊斯兰教协会出具《收据》1份（编号×××86），载明滁州市伊斯兰教协会收到滁州上庄金属材料有限公司租用大厦后面部分场地租金（2019年1月1日至12月31日）15000元。

又查明，滁州市伊斯兰教协会于2008年取得包括案涉场地在内的土地使用权证书。

另查明，案外人彭寒艳系滁州上庄金属材料有限公司法定代表人，该公司成立于2014年8月12日，经营范围为钢材、五金、建材批发兼零售。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。本案滁州市伊斯兰教协会、陈新达成的场地租赁合同及其补充协议系双方当事人真实意思表示，应为有效，各方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行协议。首先，陈新提供的《房屋租赁合同》、《承诺书》、《收据》等证据可以证明案外人滁州上庄金属材料有限公司于2015年12月经滁州市伊斯兰教协会同意承租了案涉部分场地，因案外人的参与租赁，滁州市伊斯兰教协会提供的证据无法证实陈新改变案涉场地用途而违反合同约定。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。滁州市伊斯兰教协会于2017年11月提前收取了陈新2016年5月1日至2022年4月31日的场地租赁费，其于2021年1月以被告擅自转租案涉场地违反了合同约定为由行使合同解除权，于法无据，该院不予采信。第三，滁州市伊斯兰教协会本案中提供的证据并不足以证实案涉场地二期工程项目具备了开工条件。综上，滁州市伊斯兰教协会未能提供充分有效的证据证明案涉《场地租赁合同》及补充协议约定一方解除合同的事由已发生，且本案亦不具备法定解除的情形，滁州市伊斯兰教协会要求解除合同、收回场地及房屋的诉讼请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日修正）第九十条的规定，判决：驳回滁州市伊斯兰教协会的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由滁州市伊斯兰教协会负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。

滁州市伊斯兰教协会为支持其上诉理由，举证了下列证据：

证据一，《宗教事务条例》一份，证明目的：滁州市伊斯兰教协会土地和房屋属宗教用地，神圣不可侵犯，任何人不得侵占、用于谋私利，案涉合同属于无效合同。

陈新质证称：对于该组证据的真实性无异议，认为不应当属于民事诉讼法中的证据，其性质仍然属于法律法规，就滁州市伊斯兰教协会证明目的而言，本案并不存在侵占的情形，陈新是基于租赁合同在前期进行投入的情况下，有偿的使用案涉的场地和房屋，且案涉合同没有违反法律的禁止性规定，属于有效合同，且滁州市伊斯兰教协会的诉请是解除合同而并非宣告合同无效。

证据二，《钢结构工程承包合同》、《滁州市规划方案审定通知书》、《滁州市建筑勘察设计院图纸》一组，证明目的：滁州市伊斯兰教协会所属的案涉地块已具备工程建设条件，亟待腾空场地，入驻施工，合同约定的解除事由已经出现。

陈新质证称：对于证据二中《钢结构工程承包合同》真实性、合法性有异议，该份承包合同形成时间是2021年2月26日，是在一审法院送达一审判决文书之后，二审法院受理上诉之前，在本案二审的第一次庭审时，滁州市伊斯兰教协会并没有作为新的证据向法庭出示，陈新完全有理由相信该份合同是后补的，并且将合同的形成时间向前做了调整，该份合同应属于变造的证据，承包合同并不等同于施工许可审批手续；对于《滁州市规划方案审定通知书》、《滁州市建筑勘察设计院图纸》真实性无异议，但认为其在2014年就已经形成，并不是本案清真寺工程满足施工条件的证据，达不到其证明目的。

证据三，南谯区统战部出具的《关于滁州市清真寺礼拜大殿修改方案及施工请求的答复意见》、2021年5月26日滁州市伊斯兰教协会与滁州市建筑勘察设计院签订的《建设工程设计合同》一组，证明目的：1.2014年滁州市伊斯兰教协会清真寺礼拜大殿建设规划已经不符合当前政策要求，因涉及民族宗教政策等原因，滁州市伊斯兰教协会主管部门中共滁州市南谯区统战部也在积极为滁州市伊斯兰教协会办理二期工程清真寺礼拜大殿建设及规划报批手续；2.根据南谯区统战部意见，滁州市伊斯兰教协会与设计单位签订了案涉场地清真寺礼拜大殿建设设计合同，规划设计方案近期完成，截至目前案涉地块规划设计与施工准备都已落实，等待陈新撤离场地进入现场施工阶段，陈新应当立即撤离；3.案涉租赁合同约定待清真寺开工建设需要时，收回场地，即说明案涉合同类型属于不定期租赁合同，依据合同法第232条规定，当事人对租赁期限约定不明确的，可以随时解除合同而不需要提供上述材料。

陈新质证称：对该组证据的真实性无异议，但不认可滁州市伊斯兰教协会的证明目的，南谯区统战部的答复意见中明确载明请滁州市清真寺依法依规办理相关建设手续；设计合同仅仅表明滁州市伊斯兰教协会对于二期工程刚刚进入委托设计阶段，尚未进入建设工程的行政审批阶段，按照建筑法第7、8条规定，工程开工应该具备与设计图纸一致的规划许可证，还需要办理施工许可证和开工许可证，所以本案尚不满足解除合同条件。

为查明案件事实，本院于2021年4月30日查看现场，并拍摄照片一组。

滁州市伊斯兰教协会质证称：真实性无异议。

陈新质证称：真实性无异议。

当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院认证意见与一审一致。二审中，滁州市伊斯兰教协会举证的证据一系行政法规，不属于民事诉讼法中的证据，本院对其证明效力不予确认。滁州市伊斯兰教协会举证的证据三以及证据二中的《滁州市规划方案审定通知书》、《滁州市建筑勘察设计院图纸》，因陈新对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的需综合认定。滁州市伊斯兰教协会举证的证据二中的《钢结构工程承包合同》，虽陈新对其真实性提出异议，但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认，对其证明目的需综合认定。本院为查明案件事实，查看现场拍摄照片一组，因双方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。

二审查明，中共滁州市南谯区委统战部于2021年5月13日向滁州市清真寺出具一份《关于滁州市清真寺礼拜大殿修改方案及施工请求的答复意见》，该答复意见载明，“关于你寺报送的二期工程的修改方案和施工要求，我部于2021年4月19日收到，经了解，滁州市清真寺二期工程整体设计方案是2014年10月20日由市规划局发文批准（批准文号：2014-036），由于当时清真寺教职人员阿訇未聘任及市伊斯兰教协会领导班子调整种种原因，二期工程一直未能施工。近期我部多次与市自然资源和规划局及南谯分局（国土规划技术服务中心）请示办理相关手续。根据滁州市控制线详细规划通则，目前滁州市清真寺周边环境已发生变化，2014年的规划方案现已不能实施，需要重新做规划设计。请滁州市清真寺依法依规办理相关建设手续。”2021年2月26日，滁州市伊斯兰教协会（发包人）与安徽茂伟建设工程有限公司（承包人）签订了一份《钢结构工程承包合同》，工程名称：滁州市清真寺礼拜大殿，工程地址：紫薇南路1259号，工程内容及承包范围：工程新建滁州市清真寺礼拜大殿，占地面积为长30米（东西向）宽23米（南北向），地上两层，总建筑面积为1380平方米，工程分两期施工，一期建设690平方米（两层）。单价960元/平方米，共计约人民币：￥662,400元。合同还对施工准备、双方主要责任、工程工期、工程质量、工程款的支付与结算等进行约定。2021年5月26日，（发包人）滁州市伊斯兰教协会与（设计人）滁州市建筑勘察设计院签订了一份《建设工程设计合同》，工程名称：滁州市清真寺二期工程规划、礼拜大殿施工图，工程地点：滁州市紫薇南路1259号，设计费：6.0万元。合同还对发包人应向设计人提交的有关资料及文件、设计人应向发包人交付的设计资料及文件、双方责任等进行约定。

二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。

综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点为：案涉《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》是否符合解除的条件；若符合，陈新是否应当腾让案涉场地及房屋。

本院认为，滁州市伊斯兰教协会与陈新签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于案涉《场地租赁合同补充协议》是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉《场地租赁合同补充协议》第三条约定，房屋建成后，滁州市伊斯兰教协会出租给陈新使用五年，即自2012年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期间，滁州市伊斯兰教协会清真寺工程建设需要时收回，陈新应当积极配合，无条件地让出房屋，搬迁他处。该协议租赁期间届满，双方并没有重新签订租赁合同，陈新继续使用租赁物，滁州市伊斯兰教协会没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。滁州市伊斯兰教协会作为出租方，可以随时解除合同，故滁州市伊斯兰教协会主张解除案涉《场地租赁合同补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。

关于案涉《场地租赁合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《场地租赁合同》第三条约定，本租赁场地系滁州市伊斯兰教协会待建滁州市清真寺之第二、三期工程用地，一旦工程用地需要时，陈新应无条件配合搬迁。本案中，2014年10月20日，滁州市城乡规划局同意滁州市伊斯兰教协会申报的伊斯兰教清真寺规划（单体）方案，但后因多方面原因清真寺二期工程未施工。中共滁州市南谯区委统战部出具答复意见证实2014年的规划方案现已不能实施，需要重新做规划设计。后滁州市伊斯兰教协会与滁州市建筑勘察设计院签订《建设工程设计合同》，且滁州市伊斯兰教协会已与安徽茂伟建设工程有限公司签订了《钢结构工程承包合同》。滁州市伊斯兰教协会上述行为，应视为清真寺二期工程建设已启动，合同约定的解除条件已成就。退一步讲，案涉《场地租赁合同》第四条约定，陈新对承租的场地限于经营停车、修车等相关项目，不得另做他用；不得将场地擅自转租、转让或转借予他人。否则滁州市伊斯兰教协会可以终止合同，收回场地。本案中，陈新依据《场地租赁合同》租赁场地面积为4000平方米，而《承诺书》载明的陈新、彭寒艳租赁滁州市伊斯兰教协会电视塔东南约300平方米场地，用于安装机械工具等。该300平方米场地包含在4000平方米场地范围内。对于300平方米以外的场地，依据《场地租赁合同》限于经营停车、修车等相关项目，不得另做他用，但是通过现场查看，大部分场地都被陈新堆放钢材。故滁州市伊斯兰教协会主张解除案涉《场地租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。

关于陈新是否应当腾让案涉场地及房屋问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》符合解除条件，滁州市伊斯兰教协会主张陈新腾让案涉场地、房屋，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述,原审判决适用法律错误，判决不当，应予纠正。滁州市伊斯兰教协会的上诉理由成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初18号民事判决；

二、

二、解除滁州市伊斯兰教协会与陈新签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》；

三、被上诉人陈新于判决生效之日起三十日内腾让案涉《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充协议》中的房屋、场地交还给滁州市伊斯兰教协会。

一审案件受理费160元，减半收取80元；二审案件受理费160元，均由被上诉人陈新负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陶继航

审判员　　邓见阁

审判员　　田　祥

二〇二一年六月九日

书记员　　夏胜琼