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陕西法门寺景区文旅项目
发布时间: 2022/8/12日    【字体:
作者:陈嘉伟
关键词:  陕西法门寺景区 文旅项目  
 
 
近日,陕西法门寺文化发展有限公司(以下简称“法门寺发展”)因多笔融资租赁债务违约,在债券市场上激起波澜。作为国家5A级景区——宝鸡市法门寺文化景区(以下简称“法门寺景区”)的实际操盘者,法门寺发展的债务违约也在文旅市场引发关注。
 
由于众所周知的原因,近两年文旅行业的发展受到一定影响,但“沦落”到如此境地的5A级景区却并不多见。
 
草蛇灰线,伏脉千里。
 
十多年前,法门寺景区在建设过程中举债30余亿,以大开大合的“打法”企图复制“曲江模式”,或许已为今日的困境埋下伏笔。
 
 
法门寺景区总体规划
 
法门寺景区位于陕西省扶风县城北10公里的法门镇,东距西安市110公里,西距宝鸡市90公里。景区内的法门寺因供奉有释迦牟尼佛真身指骨舍利而闻名于世,有“关中塔庙始祖”之誉。
 
如此独特的旅游资源曾被给予厚望,当地曾喊出打造“世界佛都”的口号,希望法门寺景区可以成为陕西继兵马俑之后的第二张名片。
 
然而事与愿违,法门寺景区操盘公司法门寺发展债务违约的“盖子”于近日被揭开。
 
综合企查查、裁判文书网等信息,从2021年6月至今,因租金偿还违约,法门寺发展先后被洛银金融租赁股份有限公司(以下简称“洛银租赁”)、远东国际融资租赁有限公司、长江联合金融租赁有限公司等公司提起诉讼,并被查封了大量银行账户、股权等财产。
 
2019年3月,法门寺发展与洛银租赁签订《所有权转让协议》,将其部分自有景区步道、景区山门西停车场等作为租赁物以1亿元的价格转让给后者,洛银租赁租给景区使用。
 
根据约定,法门寺发展应于2021年3月18日支付租金约1236.96万元,但其并未足额支付。
随后,洛银租赁向洛阳高新技术产业开发区人民法院提出诉讼请求,要求判决法门寺发展支付《售后回租赁合同》项下租金及违约金4951.08万元,并请求有连带担保责任的宝鸡市投资(集团)有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
 
最终,宝鸡投资、法门寺发展与原告洛银租赁自行达成和解协议,宝鸡投资于2021年10月27日前代法门寺发展向洛银租赁支付租金、逾期利息、诉讼相关费用共计4500万元。而法门寺发展所欠洛银租赁的剩余款项本息合计3919.67万元,由法门寺发展继续履行还款义务。
 
2021年7月,由于无正当理由拒不履行执行和解协议,法门寺发展被列为失信被执行人。
2021年8月,因远东宏信(天津)融资租赁有限公司的申请,法门寺发展被天津市第三中级人民法院列为被执行人,执行标的为5981.5万元。
 
债务压力几何
 
目前,关于法门寺发展的运营数据披露,主要出自《陕西法门寺文化发展有限公司2018年度第一期中期票据跟踪评级报告》(以下简称《评级报告》),从中可以一窥其经营状况。
报告显示,法门寺文化发展主要从事法门寺景区的开发建设和运营管理,并通过门票销售、提供景区内乘车等旅游服务以及商品销售、墓园销售获取收入。
 
2019年,公司实现营业收入为1.17亿元,同比下降9.86%,上述旅游业务收入为1.03亿元,营收占比达88.13%。
 
从核心业务收入结构来看,该公司最主要的收入来源为景区门票销售业务,2019年占核心业务收入的比重近80%,为0.82亿元,同比减少5.91%,主要受客流量下降及旺季门票降价等因素综合影响所致,且在此影响下,业务毛利率同比下降3.47个百分点至27.27%。
 
此外,2019年景区内乘车业务收入为0.12亿元,同比下降19.40%,占核心业务收入的比重微降至11.19%;导游服务、餐饮住宿、劳务服务、业务出租及停车场管理等其他旅游服务业务占比相对较小,2019年主要因劳务服务同比下降约70%至0.03亿元,导致其他旅游服务收入占核心业务收入的比重降至9.46%。
 
值得注意的是,商品销售、墓园销售对公司营收规模形成一定补充。2019年,公司分别实现上述两项销售收入0.05亿元和0.06亿元,合计约占总营收的9%。其中,2019年墓园的墓位售出175个,价位约在1.5—7.2万元之间。
 
作为陕西省重要的旅游景区,法门寺文化发展能够得到当地政府的财政支持,2019年公司收到政府补贴0.16亿元,同时还可以享受一系列税收优惠政策。种种政策扶持下,2019年公司的净利润仅为73.19万元。
 
《评级报告》显示,公司因前期建设法门寺景区积累了大量债务,加之运营后提升改造等项目的推进及股东借款利息的计提,负债总额维持在较大规模,2019年末和2020年3月末分别为40.22亿元和41.05亿元。同期末,资产负债率分别为72.64%和73.22%,处于高位负债经营状态。
 
复制“曲江模式”失败
 
虽然常年处于高位负债的经营状态,但违约的根源还在于其盈利能力不足。从前述列举的数据不难看出,法门寺景区的运营还是以出售门票为主的传统模式。而分析法门寺景区未能摆脱门票经济的缘由,根本或许还是在其复制“曲江模式”的失败上。
1987年,因修葺倒塌的法门寺塔,世界上已知仅存的佛指舍利被发现。次年11月9日,法门寺重新对外开放,中国佛教协会会长赵朴初在此主持了近代以来世界佛教界规模最大、等级最高的佛祖真身舍利瞻礼法会。信徒、学者、游客,如潮水一样涌来,法门寺由此名震天下。
 
有了这个全世界独一无二的宝物,地方政府一直在想如何利用其价值,发展经济。早在1995年,宝鸡市就做了一次法门寺风景区规划,但考虑到操作难度大而搁置。直到2003年,宝鸡市政府出资3000万元,成立了宝鸡市法门旅游开发建设有限公司;邀请台湾设计师李祖原设计了佛光大道和合十舍利塔,整个建造工程预算12亿元,但由于投入过大,项目推进缓慢。
 
2006年,“机缘”出现了——西安曲江新区发展有限公司,即后来的曲江文化产业投资集团(以下简称“曲江文投”)有意来接盘。随后由曲江新区牵头,延长石油、陕煤集团等入股陕西法门寺文化景区建设有限公司。曲江新区意图在法门寺复制“曲江模式”的成功。
“曲江模式”简单来说就是“文旅搭台、经济唱戏”,融合文化资源和旅游,借文化品牌把地价抬高,再卖出土地实现循环。其代表作品为大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区。
 
彼时,曲江新区的一位领导在接受媒体采访时放出豪言:“今天法门寺一亩地仅有1万元,但一旦建设完工后,这亩地价值就可能升值为100万元。这90多万的升值空间就是属于政府的。这就是政府的大文化、大产业、大赢利观。”
 
2009年5月9日,法门寺景区一期建设完毕。这时曲江文投发现,“曲江模式”在法门寺景区似乎不灵。景点好归景区好,但因为地处偏僻,想要在附近购置房产的人确实寥寥。
8月3日,记者在法门寺景区周边看到,景区所在的法门镇仍是常见的中国乡镇模样。预想中高端社区林立的场景并不存在。
 
“曲江模式”水土不服使得土地出让反哺景区的计划失败,法门寺景区“造血”的渠道仅剩门票一项。
 
2013年6月,陕西省决定将法门寺景区交宝鸡市政府运营,曲江系退出。30多亿的债务,也转给了当地,也就是现在的法门寺发展。空空荡荡的大巴车停车区
空空荡荡的大巴车停车区
 
再辩商业开发
 
8月3日上午,记者在法门寺景区看到,前来的游客基本以自驾散客为主,在10:30——12:30的两个小时内,记者仅看到过两个人数在二十人左右的旅行团,这对于主打门票经济的法门寺景区来说,困境不言而喻。
 
海报新闻记者注意到,法门寺景区主要景点有三:分别为合十舍利塔、法门寺寺院以及法门寺博物馆。三处景点一票通入,景区门票实行旺季100元,淡季90元的标准,而除了门票外,游客花费最多的是30元的游览车,而香火钱因人而异,不过据记者观察,在景区内购香者寥寥。
 
也就是说除了门票经济外,法门寺景区似乎很难看到成熟的商业化开发痕迹,当然其营收结构也印证了这一点。
 
在景区的开发过程中,商业化在所难免,当谈及这一问题时,人们实际上更多反对的是过渡商业化,适度的商业化其实未尝不可。虽然多有诟病,但如少林寺等成熟的景区,都有包括武校、文化交流、晚会演出以及周边产品在内的完整的产业体系,核心庭院也保护得很好。
法门寺景区在保护核心资产的同时,适度开发周边文化产业未尝不可,譬如文创产品等。海报新闻记者在景区内看到的法门寺文创产品着实乏善可陈,在扇子上写上“法门寺”三个大字就算是文创产品的时代已经远去。
 
当然,法门寺发展的此番困境,除了自身“造血”能力不足外,宏观环境因素也不容忽视。
就从融资方面来讲,央行等部门也在及时出台政策帮扶文旅类企业渡过困境。
 
2022年7月25日,中国人民银行、文化和旅游部印发《关于金融支持文化和旅游行业恢复发展的通知》(以下简称《通知》),引导银行业金融机构改善和加强对文化和旅游企业的信贷服务。在此之前,文化和旅游部也曾多措并举加快文旅市场回暖复苏。《通知》指出,引导银行业金融机构改善和加强对文化和旅游企业的信贷服务。鼓励各级文化和旅游行政部门加大对受疫情影响的企业提供贴息支持,发挥政府性融资担保体系在降低文化和旅游企业融资成本中的作用。要求各级文化和旅游行政部门要发挥行业主管部门的优势,制定受疫情影响暂遇困难企业名单。
 
原标题《陕西法门寺景区操盘公司债务违约 曾举债30余亿复制“曲江模式”》
海报新闻
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