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上诉人永吉县岔路河镇新兴基督教活动点与被上诉人永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会、永吉县岔路河镇岔路河村二社及原审被告宋淑艳确认合同无效纠纷二审民事判决书
发布时间: 2017/3/2日    【字体:
作者:吉林省吉林市中级人民法院
关键词:  新兴基督教活动点 合同纠纷  
 
日期: 2016-12-20法院: 吉林省吉林市中级人民法院案号:(2016)吉02民终2619号
 
上诉人(原审被告):永吉县岔路河镇新兴基督教活动点,住所地吉林省永吉县。
代表人:鲁纪亮,该活动点
负责人。
 
被上诉人(原审原告):永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会,住所吉林省永吉县。
法定代表人:尤海军,该村委会主任。
委托诉讼代理人:聂国义,永吉县万昌诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告):永吉县岔路河镇岔路河村二社,住所吉林省永吉县。
代表人:孙逊,该社社长。
被上诉人(原审被告):宋淑艳,女,1961年12月1日生,汉族,农民,住吉林省永吉县。
 
上诉人永吉县岔路河镇新兴基督教活动点因与被上诉人永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会、永吉县岔路河镇岔路河村二社、原审被告宋淑艳确认合同无效纠纷一案,不服吉林省永吉县人民法院(2016)吉0221民初194号民事判决,向本院提起上诉。
 
本院于2016年11月1日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。
 
上诉人永吉县岔路河镇新兴基督教活动点(以下简称基督教活动点)代表人鲁纪亮,被上诉人永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会(以下简称岔路河村委会)委托诉讼代理人聂国义,被上诉人永吉县岔路河镇岔路河村二社(以下简称岔路河村二社)代表人孙逊到庭参加了诉讼,原审被告宋淑艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
 
本案现已缺席审理终结。
 
基督教活动点上诉请求:撤销原审判决,改判房屋买卖合同有效。
 
事实和理由:基督教活动点是经过宗教局批准成立的,我们有权购买房屋,我们与宋淑艳之间的房屋买卖合同有效。
 
岔路河村委会、岔路河村二社辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当维持。
 
宋淑艳未到庭未提供答辩意见。
 
岔路河村委会、岔路河村二社向一审法院起诉请求:确认基督教活动点与宋淑艳之间的房屋买卖合同无效。
 
一审法院认定事实:宋淑艳系永吉县岔路河镇马场村5社社员,系原任岔路河镇土地管理所所长姜明艳(已故)之妻。
 
经姜明艳与岔路河村协商,岔路河村委会同意后,姜明艳在岔路河村2社建一处92平方米住宅,该房屋登记在姜明艳名下。
 
姜明艳去世后,房屋更名到宋淑艳的名下。
 
2002年4月21日,岔路河新兴基督教会负责人鲁纪亮与宋淑艳签订《房屋交易协议书》,宋淑艳将坐落于岔路河镇岔路河村2社3-3-9-75私有房屋出售给岔路河新兴基督教会,并将登记在宋淑艳名下的470平方米土地交由鲁纪亮使用,但在该土地证上注明:实际占用面积470平方米,批准使用面积300平方米,超占面积170平方米,对超占面积处理意见是顶自留地。
 
该房权证及土地使用证均未办理过户手续。
 
该教会购买该房屋后,用作基督教活动场所并使用至今。
 
教会购买该房屋时未经过岔路河村委会及岔路河村二社同意,也未在岔路河村委会备案。
 
另查明,鲁纪亮系吉林省德惠市米沙子镇五家子村2组社员,2001年4月10日该活动点私设成立。
 
2008年1月1日鲁纪亮申请该活动点为正式宗教活动场所。
 
2008年1月16日永吉县民族事务委员会向吉林市宗教局请示批准岔路河基督教活动点为正式宗教活动场所。
 
2010年3月25日永吉县民族宗教局批准岔路河基督教活动点为正式宗教活动场所并核发了宗教活动场所登记证。
 
一审法院认为,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 第一款 规定:”农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”及该条第四款 规定:”农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。
 
该规定对农村宅基地使用主体作出了特别规定,即农村宅基地使用权只有本集体经济组织成员才拥有本集体土地宅基地的使用权,本集体经济组织以外的成员、法人或其他组织均不具备宅基地使用权人主体资格,不能购买农村住房和宅基地。
 
本案中,永吉县岔路河镇岔路河村村民委员会及永吉县岔路河镇岔路河村二社作为法律规定的对本案诉争宅基地具有所有权的农村集体经济组织,有权对本集体经济组织的土地进行监督管理,其提起诉讼,主体适格。
 
宋淑艳并非原告集体经济组织成员,不应在原告处拥有住房及宅基地,但由于历史原因宋淑艳在原告处拥有了诉争的住房及宅基地,但由于原告未主张权利,故本院对宋淑艳拥有原告处住房及宅基地的行为不予裁判。
 
岔路河新兴教会作为法律规定的”其他组织”,不是原告集体经济组织成员,不具备在原告处购买房屋的主体资格,不能购买农村住房和宅基地;被告宋淑艳与被告岔路河新兴教会的房屋买卖行为违反法律的强制性规定,该行为因违法而无效。
 
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条 ”有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,本院对原告的诉讼请求予以支持。
被告宋淑艳拒不到庭参加诉讼,视为放弃相关权利。
 
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 ,《中华人民共和国土地管理法》第八条 第二款 、第六十二条 第一款  第四款,《中华人民共和国合同法》第五十二条  第五项  ,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 规定。
 
判决:确认被告宋淑艳与被告永吉县岔路河镇新兴基督教活动点于2002年4月21日签订的《房屋交易协议书》无效。
 
原审案件受理费100元,由宋淑艳及永吉县岔路河镇新兴基督教活动点各负担50元。
 
本院二审期间,各方当事人均未向本院提供新的证据。
 
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
 
本院认为,基督教活动点是依法成立的宗教组织,依法组织的宗教活动受法律保护,但违法行为法律是不予保护的。
 
《中华人民共和国土地管理法》相关规定对农村宅基地使用主体作出了特别规定,即农村宅基地使用权只有本集体经济组织成员才拥有本集体土地宅基地的使用权,本集体经济组织以外的成员、法人或其他组织均不具备宅基地使用权人主体资格,不能购买农村住房和宅基地。
 
基督教活动点作为法律规定的”其他组织”,不是两位被上诉人的集体经济组织成员,不具备购买争议房屋的主体资格,不能购买农村住房和宅基地;宋淑艳与基督教活动点之间的房屋买卖行为违反法律强制性规定,一审法院确认宋淑艳与基督教活动点之间的房屋买卖合同无效,符合法律规定。
 
基督教活动点可以选择租赁、借用或其他方式使用他人房屋,或者经过有关部门批准自建宗教场所从事宗教活动,国家是允许和支持的。
 
综上,基督教活动点的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。
 
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第(一)项 之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费415元,由上诉人永吉县岔路河镇新兴基督教活动点负担。
本判决为终审判决。
审判长赵春梅
审判员付广
代理审判员陈卓
二〇一六年十二月二十日
代理书记员彭悦
 
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