青岛市伊斯兰教协会与董淑莲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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发布时间: 2018/5/3日【字体：大中小】

作者：山东省青岛市中级人民法院

关键词：伊斯兰教协房屋租赁合同

山东省青岛市中级人民法院

民事判决书

（2015）青民一终字第1837号

上诉人（原审被告）董淑莲。

被上诉人（原审原告）青岛市伊斯兰教协会。

委托代理人郭欢江，山东亚和太律师事务所律师。

上诉人董淑莲因与被上诉人青岛市伊斯兰教协会（以下简称“伊斯兰教协会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区（2014）南民初字第10955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员安太欣、代理审判员王蕾加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合依法不开庭审理的情形，决定对本案不开庭进行审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人董淑莲，被上诉人伊斯兰教协会的委托代理人郭欢江，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

伊斯兰教协会在一审中诉称，坐落于青岛市市南区，约2003年前后，伊斯兰教协会与董淑莲达成房屋租赁协议，约定伊斯兰教协会将该房屋租赁给董淑莲使用，最近将年租金调整到4000元左右。因房屋租赁另有他用，伊斯兰教协会通知董淑莲解除租赁合同，董淑莲同意并承诺在2014年2月15日前将租赁的房屋返还给伊斯兰教协会，但租期到来后，董淑莲拒不履行交房义务。为维护伊斯兰教协会的合法权益，现提起诉讼，请求判令董淑莲立即将位于青岛市市南区常州路××（门牌号为××丙××由董淑莲非法占有的房屋返还伊斯兰教协会。

董淑莲在一审中辩称，一、伊斯兰教协会的诉讼请求与事实不符，我们租住的房屋是常州，不是常州路××。二、伊斯兰教协会采取欺骗的手段让其签订承诺书。三、伊斯兰教协会采取不正当的手段给董淑莲断水断电，造成巨大经济损失。四、要求法院审查伊斯兰教协会的诉讼请求，把常州路××房屋变成常州路××丙，依法驳回伊斯兰教协会的诉讼请求。

原审法院查明和认定的基本事实是，伊斯兰教协会系青岛市市南区（建筑面积98055平方米××的所有权人。自2001年董淑莲开始使用青岛市市南区常州路××的清真寺内两间房屋经营销售清真食品。2009年3月，伊斯兰教协会作为出租方、董淑莲作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定：房屋坐落（路名、幢号门牌号××青岛市市南区常州路九号丙；第二条约定：租赁期共三年，出租方从2011年12月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年11月30日收回；第三条约定：租金（大写××每季度一仟元正（整××。交纳期限每季的第一个月前交清房租；合同第十条约定：如遇市、局对老寺（常州路××××有规化（划××或寺管委会有其他需要，承租方无条件搬出，出租方在一周前通知乙方。合同到期后，双方未重新签订书面合同。

2013年12月4日，董淑莲出具《承诺书》，内容为：“本人董淑莲自2001年租用常州路××清真寺内房直到如今。根据伊协关于停止租房的决定，服从决定抓紧时间搬出，因时间紧伊协研究给于延迟搬出，最晚于2014年2月15日搬出。希望寺里如有出租给与优先。”董淑莲在该承诺书后签字纳印。董淑莲称，她是按照伊斯兰教协会的要求抄写了伊斯兰教协会提供的承诺书，该承诺书写完后，她又支付给伊斯兰教协会2014年1月至4月的房租。伊斯兰教协会对此予以否认。

涉案房屋现在的门牌号为常州，仍由董淑莲占有使用。

原审法院认为，《房屋租赁合同》、承诺书系双方签订，系双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照《房屋租赁合同》、承诺书的内容享有权利、履行义务。董淑莲提出承诺书系根据伊斯兰教协会的指示所写，并非其真实意愿，但伊斯兰教协会对此不予认可，且董淑莲未提供证据予以证明，因此对于董淑莲的该意见，原审法院不予采纳。

在《房屋租赁合同》中约定伊斯兰教协会于2013年11月30日收回涉案房屋，董淑莲亦在其书写的《承诺书》中承诺2014年2月15日搬出涉案房屋，董淑莲在无法律依据或合同约定的情况下占有涉案房屋，侵犯了伊斯兰教协会作为房屋合法所有权人的权利，对于伊斯兰教协会要求董淑莲腾让涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。考虑到董淑莲使用涉案房屋经营清真食品的生意，搬离需要一定的时间，因此董淑莲于判决生效后二十日内搬离涉案房屋为宜。

综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：董淑莲于判决生效之日起二十日内向伊斯兰教协会腾让青岛市市南区常州路××（门牌号为青岛市市南区常州路××丙××的房屋。案件受理费7300元，由董淑莲承担。因伊斯兰教协会已预交，董淑莲应于判决生效之日起十日内给付伊斯兰教协会。宣判后，董淑莲不服，上诉至本院。

上诉人董淑莲上诉称，原审法院判决认定事实不清，证据不足，请求二审依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担二审上诉费用。其主要上诉理由是：1、伊斯兰教协会未提交证据证明其是常州路××丙的房屋产权人，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同上写明房屋坐落于常州，而被上诉人的房屋所有权证上载明的房屋坐落于常州路××。原审对此认定不当。2、伊斯兰教协会给上诉人断水断电，造成上诉人巨大经济损失，伊斯兰教协议依法应予赔偿。3、被上诉人采取诱骗方式让上诉人在承诺书上签字。4、上诉人在承诺书上签字后，又付给被上诉人2014年1月至4月的房屋租赁费，伊斯兰教协会虽在一审对此予以否认，但上诉人在二审开庭时可将付给被上诉人的房租费证据提交二审法院。上诉人付给被上诉人2014年1月至4月的房租费，说明被上诉人已默许认可上诉人继续租房经营清真食品生意。

被上诉人伊斯兰教协会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。

经审理查明，二审期间，上诉人董淑莲提交收据一份，主张其于2014年3月28日向被上诉人支付2014年1-5月房租2000元，该收据载明“今收到董淑莲2014年1-月份房租，金额为贰仟元正，附注：每月400元5个月。”其中收据上记载的“2014年1-月份房租”，截至几月份处有油印痕迹，看不清楚截至的具体月份。被上诉人代理人称要回去庭后核实收据的真实性。本院要求其于庭后三个工作日内核实收据的真实性并提交书面意见，如有异议，是否申请鉴定，逾期承担相应法律责任。被上诉人代理人庭后书面回复称，伊斯兰教协会在2014年3月底确已收到董淑莲补交的合同到期后其占用的2013年12月至2014年4月期间的房租损失补偿款。

二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。

本案经调解，当事人未达成一致。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人董淑莲与被上诉人伊斯兰教协会均认可双方履行的最后一份租赁合同的终止期限是2013年11月30日。同时，该租赁合同上载明的出租方为伊斯兰教协会，租赁的房屋位于青岛市，且上诉人董淑莲于2013年12月4日出具的《承诺书》中亦明确载明其租用的房屋系常州路××丙，并承诺于2014年2月15日前搬出。因此，租赁合同到期后，被上诉人伊斯兰教协会通过起诉的方式请求上诉人董淑莲腾让房屋，符合法律规定，本院予以支持。上诉人董淑莲主张被上诉人无权处分涉案房屋，理由不成立，本院不予采信。原审对此认定正确，本院予以维持。

另外，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条之相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人董淑莲虽抗辩其之后曾交纳2014年1月至5月房租，以此主张被上诉人同意其继续租赁房屋，但因双方之后并未续签书面租赁合同，故双方之间的租赁依法应视为不定期租赁，被上诉人作为出租人可随时依法解除合同，其要求上诉人腾房应予支持。上诉人董淑莲主张其支付的2000元租金，可据实予以扣除，但不能成为其一直占用房屋的依据。关于腾让的合理期限，本院认为，上诉人董淑莲于2013年12月4日出具《承诺书》承诺于2014年2月15日前搬离，至被上诉人于2014年9月28日起诉，已逾7个月，应视为出租人已在合理期限之前通知承租人，且一审亦考虑上诉人实际经营房屋的现状，判决上诉人于判决生效后二十日内搬离涉案房屋，于法有据，亦符合公平原则，本院予以维持。上诉人董淑莲主张《承诺书》非其真实意思表示不应采信，因其未对此提交有效证据证明，且该《承诺书》的出具与否均不能否认双方的租赁合同已于2013年11月30日到期的事实，故本院对上诉人董淑莲的该项主张，不予采信。

关于上诉人董淑莲主张被上诉人伊斯兰教协会停水停电给其造成损失问题，因其未对此提出反诉，本院在本案中不予处理。

综上，上诉人董淑莲的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一××项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由上诉人董淑莲负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　侯　娜

代理审判员　　安太欣

代理审判员　　王　蕾

二〇一五年十月三十日

书　记　员　　胡浩东

书　记　员　　吴苗苗

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