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苏州市道教协会与缪卫华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2018/8/30日    【字体:
作者:江苏省苏州市中级人民法院
关键词:  道教协会 房屋租赁合同纠纷  
 
 
(2014)苏中民终字第1895号
 
上诉人(原审被告)缪卫华。
 
被上诉人(原审原告)苏州市道教协会。
 
上诉人缪卫华因与被上诉人苏州市道教协会(以下简称道教协会)房屋租赁合同纠纷一案,不服苏州市姑苏区人民法院(2013)姑苏民五初字第0384号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年5月19日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:
 
1、坐落于苏XX市观前街的玄妙观正山门房屋(建筑面积265.32平方米)的所有权人为道教协会。2009年10月10日,道教协会所属玄妙观(甲方)与缪卫华(乙方)签订协议,约定甲方将玄妙观正山门出租给乙方,租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止,第一年租金80万元。协议开头部分为“甲方所属建筑正山门是全国重点文物保护单位的附属建筑,由于其远离于玄妙观开放的群体殿堂之外,所以没有作为宗教场所开放;为更好地保护和利用该建筑,挖掘玄妙观道教文化资源,充分发挥其地理优势和商业价值,甲乙双方经充分协商,就玄妙观正山门租赁管理事宜达成如下协议”。协议约定甲方应协助乙方办理证照,及时审核和报批乙方报送的装修和维修方案,乙方应按时缴纳租金,不得改变正山门内的建筑格局及基本陈设,关于经营项目,双方约定“经营玉石、珠宝及旅游工艺品,不得经销服装类易燃易爆物品”。以上协议签订后,缪卫华对该场所进行了装修,并与其妻夏静霞共同以玄妙观正山门为经营地址设立了苏州市玄妙黄金银楼有限公司,开业日期为2009年12月3日,经营项目为金银饰品、珠宝首饰、翡翠玉器、工艺品。因缪卫华在装修中将正山门的六大天将神像进行了遮挡,遭到部分道教信徒的反对,道教协会即向缪卫华提出整改要求。后经双方协商,缪卫华同意对装修进行改造,启封六大神像并让出通道,玄妙观亦同意减少租金、延长租期。双方即于2009年12月31日重新签订了租赁协议,注明原于10月10日签订的协议作废,约定租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止,租金前五年为40万元,每年上、下半年各支付20万元。关于经营项目,双方的约定为“经营宗教用品及旅游工艺品、开光饰品,不得经销与宗教场所、宗教文化相抵触或有易燃易XXX安全隐患的商品”,协议的其余条款,与前述10月10日协议一致。重新签订协议后,缪卫华即对店堂的装修进行了整改,启封了六大神像,让出了通道,但经营项目未发生变化。
 
2、缪卫华租赁玄妙观正山门房屋期间,部分新闻媒体、市民和道教信众对在宗教场所内开设金店提出了质疑。在2013年7月5日,玄妙观委托律师向缪卫华发出律师函,告知因国家十部委下发的国宗发(2012)41号文件及市民中的负面反映,正山门的租赁事项应当禁止和整改,要求金店于2013年7月17日关门。关于租赁协议终止带来的损失和影响,玄妙观建议缪卫华异地经营,并协商解决其他损失的赔偿问题。之后,双方未能就解除租赁合同的相关问题达成一致意见,缪卫华继续在租赁地点经营至今。
 
3、在本案审理过程中,原审法院依法委托鉴定机构对玄妙观正山门内缪卫华经营场所的固定装修的价值进行评估,苏州市价格认证中心于2014年1月26日作出苏价证民鉴(2014)4号价格鉴证结论书,结论为鉴证标的在价格鉴证基准日(2013年12月9日)的价格为348769元(已考虑成新率为90%)。同时指出,因隐蔽工程现场无法勘验,当事人也未提供图纸及资料,在价格鉴证中对水电管线安装、CK报警、监控、空调(总价值2000元的2台挂壁式空调除外)未予考虑。道教协会表示对室内不能搬走的物品,同意按照评估价格接收。缪卫华提出异议,认为鉴定结论中存在漏项,包括灯带、灯条、道具、地毯、电脑、音箱等,其中空调及空调铜管造价63200元、电线布线造价22400元、监控摄像头含主机造价25000元、CK报警造价15000元;同时认为柜台、柱子、射灯等项目鉴定结论价格错误。
 
以上事实,由双方当事人当庭陈述及道教协会提供的2009年10月10日租赁协议、2009年12月31日租赁协议、XXX屋所有权证、照片、苏州市玄妙黄金银楼有限公司工商登记资料、2013年7月5日律师函;缪卫华提供的2009年12月31日协议书、照片、原审法院依法委托苏州市价格认证中心所做价格鉴证结论书等证据予以证明。
原审原告道教协会的诉讼请求为:1、判令解除双方于2009年12月31日签订的苏州玄妙观正山门的房屋租赁合同;2、判令准予道教协会收回苏州玄妙观正山门的房屋;3、本案的诉讼费用由缪卫华承担。
 
原审法院认为,道教协会与缪卫华于2009年12月31日签订的关于玄妙观正山门房屋的租赁协议系双方真实意思表示,且双方在合同中明确租赁房屋没有作为宗教场所开放,出租该房屋未违反国家法律法规的强制性规范,故原审法院认定该租赁协议合法有效,双方均应当遵照执行。缪卫华在承租房屋之初即对房屋装修后开办了苏州市玄妙黄金银楼有限公司,在承租房屋内XXX事金银饰品的经营。在此情况下,道教协会要求其对装修进行整改、启封六大神像,并重新签订了第二份租赁协议(即2009年12月31日协议)。重签的租赁协议较第一份租赁协议在对经营项目的表述、租金标准、租赁期限等方面作了变更,缪卫华也因此缩小了经营面积并重新投入了装修,虽合同并未明确禁止缪卫华继续经营金银饰品,但纵观双方合同的两次签订、经营范围表述的变更及装修的整改等一系列过程和本案纠纷产生的起因,道教协会对缪卫华经营范围进行限定的意思表示还是有所体现的。缪卫华的经营项目虽与合同约定的经营范围存在差异,但鉴于其并不属于合同所列禁止经营的范围,且双方未在租赁合同中约定仅经营项目不符即可解除合同,现道教协会直接以缪卫华违反经营范围约定为由主张缪卫华违约要求解除合同对承租人过于苛责。但是,玄妙观正山门作为道教宫观的一个组成部分,按照道教科仪规范,应当用于道教宗教活动,该部分房屋的出租经营已经遭到众多道教信众及市民的质疑,造成了一定的负面影响。为此,道教协会决意收回正山门房屋重新作为宗教场所开放,不再继续出租给缪卫华用于经营。原审法院认为在此情况下,双方租赁合同已不适宜继续履行,关于道教协会坚持要求解除租赁合同的诉讼请求,原审法院予以支持。合同解除后,缪卫华应当将正山门房屋腾清后交还道教协会,并应当按照合同约定的标准结清至交还房屋之日止的房屋租金或使用费。对室内不可拆除、已经对房屋形成添附的固定装修、设施,道教协会表示同意按照评估鉴定确定的价格接收。苏州市价格认证中心对室内装修、设施所作出的鉴定结论,依据真实,程序合法,原审法院予以确认,缪卫华认为部分认定价格错误,并XXX提供相关证据证明,原审法院不予采信。鉴定结论中没有涉及的隐蔽工程项目,缪卫华主张造价合计125600元(空调及空调铜管63200元、电线布线22400元、监控摄像头含主机25000元、CK报警15000元),与原审法院向价格认证中心询价的结果并不相悖,原审法院予以确认,并参考鉴定结论中同期装修的其他物品的成新率,确定该部分隐蔽工程的现有价格为113040元(125600×90%)。缪卫华提出的其他鉴定漏项,均系可移动或拆除物,应自行处理,与双方在房屋移交中的权利义务无关,原审法院不予理涉。据此,原审法院确定房屋内经苏州市价格认证中心苏价证民鉴(2014)4号价格鉴证结论书鉴证的固定装修及水电管线、CK报警、监控、空调系统应与房屋一并移交并归道教协会所有,道教协会应当向缪卫华支付的房屋折价款为鉴定结论与隐蔽工程价格之和即461809元(348769+113040)XXX经原审法院法律释明后,缪卫华表示不在本案中主张因合同解除给其造成的其他损失,原审法院对此不予理涉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(五)项、第二百一十二条、第二百三十五条之规定,原审法院判决:一、苏州市道教协会与缪卫华于2009年12月31日签订的关于玄妙观正山门房屋租赁协议自判决生效之日起解除;二、缪卫华于判决生效后十五日内将玄妙观正山门房屋腾清后交还苏州市道教协会,附属于房屋内经苏州市价格认证中心苏价证民鉴(2014)4号价格鉴证结论书鉴证的固定装修及水电管线、CK报警、监控、空调系统与房屋一并移交;苏州市道教协会于判决生效后十五日内向缪卫华一次性支付固定装修、设施折价款461809元。案件受理费32880元,鉴定费4600元,合计37480元,由苏州市道教协会负担22488元,缪卫华负担14992元。
 
上诉人缪卫华不服上述民事判决,向本院提出上诉称:一、原审判决没有事实依据。玄妙观正山门历史上一直作为商铺经营使用,特别是观前街商业改造后,玄妙观正山门一直作为店面房出租使用,从未有政府部门提出异议。2009年10月上诉人通过招商与被上诉人签订了租赁协议,并在被上诉人协助下以玄妙观正山门为经营地址成立了“苏州市玄妙黄金银楼有限公司”,被上诉人对上诉人的经营项目是明知并确认的,上诉人对合同履行并无任何过错。二、原审判决没有法律依据。合法有效的合同解除,除不可抗力外,有两种解除情形,一是依合同约定解除,二是法定解除。本案中双方在合同中没有约定解除条件,且上诉人在履约过程中并无过错。原审判决援引《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项规定的“法律规定的其他情形”判令双方合同解除,XXX原审判决并未明确是什么“其他情形”。被上诉人所称的新闻媒体的质疑并无相关证据,道教礼仪规范也不具有法律约束力。原审以所谓的民意来判令合同解除没有法律依据。综上,请求二审法院撤销原判,发回重审或依法改判。
 
被上诉人道教协会二审答辩称:一、原审判决查明事实清楚,实体处理稳妥得当。双方于2012年12月31日重新签订的租赁协议将上诉人的经营范围缩小为宗教用品和旅游工艺品,同时将租金降低一半,租期延长一倍。被上诉人作出重大让步的目的是为了鼓励和促进上诉人的经营行为要符合协议约定以及宗教习惯和社会公共利益。但上诉人却置协议约定和被上诉人的反复交涉于不顾,从一开始就经营黄金并持续至今,还招来外来假道士对商品进行“开光”蒙骗顾客,引起了广大道教信众和市民的强烈反响,造成极其恶劣的社会负面影响。
 
二、XXX审判决解除合同所适用法律正确。由于上诉人违反了当事人应当按照合同约定全面履行自己义务的法律规定,其持续的违约经营行为致使被上诉人的合同目的不能实现,故原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项法定解除的规定,判决解除本案租赁合同是完全正确的。综上,请求二审法院驳回上诉人缪卫华的上诉。
 
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
 
本院认为,缪卫华与道教协会于2009年12月31日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示,也不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,二审争议焦点为该房屋租赁协议是否应予解除。道教协会主张,缪卫华承租房屋用于经营金银饰品违反了双方房屋租赁协议约定的经营范围,故其有权解除该协议。本院认为,2009年12月31日房屋租赁协议将双方于2009年10月10日签订的房屋租赁协议中约定的经营XXX围“经营玉石、珠宝及旅游工艺品,不得经销服装类易燃易爆商品”变更为“经营宗教用品及旅游工艺品、开光饰品,不得经销与宗教场所、宗教文化相抵触或有易燃易爆安全隐患的商品”,体现出双方签订2009年12月31日房屋租赁协议的本意是对缪卫华承租房屋的经营范围进行限定,将玉石、珠宝交易剔除出原定经营范围,目的在于促使其商业经营朝向有利于宗教文化弘扬及宗教秩序维护方向矫正,相应的道教协会在租金和租期上给予缪卫华适当优惠。本案所涉租赁房屋即玄妙观正山门作为道教宫观的组成部分,主要应用于道教宗教活动,从公序良俗角度考量,不适宜用于经营金银饰品,且根据道教协会提供的证据证实,玄妙观正山门被用于缪卫华从事商业活动,经营金银饰品,已遭到众多道教信众、市民和新闻媒体的普遍质疑和反对,在社会上造成较大的负面影响,道教协会也于2013年7月向缪卫华发出律师函提出了异议,继续履行涉案房屋租赁协议将有违社会公共利益,故道教协会现要求解除2009年12月31日房屋租赁协议、收回租赁房屋,重新作为宗教场所开放,理由正当,应予支持。综上,缪卫华的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
 
二审案件受理费14992元,由上诉人缪卫华负担。
本判决为终审判决。
审判长曾雪蓉
审判员周红
代理审判员黄学辉
 
 
二〇一四年七月十四日
书记员王文君
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