民事判决书
案号：（2015）沪二中民二(民)终字第2555号
上诉人(原审被告)上海云之慧投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘玉疆，董事长。
被上诉人(原审原告)中华基督教女青年会全国协会，住所地上海市。
法定代表人金蔚，会长。
委托代理人黄国强，上海泰吉十方律师事务所律师。
原审被告上海世纪后世博成果与发展研究中心，住所地上海市。
法定代表人漆启泰，秘书长。
上诉人上海云之慧投资管理有限公司(以下简称“云之慧公司”)因排除妨害纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。云之慧公司的法定代表人刘玉疆、被上诉人中华基督教女青年会全国协会(以下简称“基督教女青年会”)的委托代理人黄国强到庭参加诉讼。原审被告上海世纪后世博成果与发展研究中心(以下简称“后世博研究中心”)经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市闸北区恒丰路XXX号XXX室房屋为恒丰路XXX号大楼的第三层(以下简称“恒丰路XXX号三层”)，原产权人为案外人上海不夜城国铁置业发展有限公司(以下简称“国铁公司”)。2011年1月18日，国铁公司与案外人上某某与纯餐饮经营管理有限公司(以下简称“然与纯公司”)签订《租赁合同》，约定由然与纯公司承租恒丰路XXX号三层(建筑面积2330.90平方米)作为商业、办公使用，租赁期限自2011年2月20日起至2026年2月28日止，租金为每月人民币(以下币种均为人民币)14万元，每三年环比递增6%等内容。
当日，然与纯公司(甲方)与云之慧公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租恒丰路XXX号三层中的488.6平方米(红线区域部分，以下简称“系争房屋”)，作为异地办公使用，甲方于2011年1月18日前向乙方交付该房屋，租赁计费期自2011年5月20日起至2017年5月19日止，月租金为37,154元，每三年环比递增6%(即第一个三年为37,154元/月，第二个三年为39,383元/月，以此类推)等内容。2012年1月5日、2012年1月6日，然与纯公司、云之慧公司先后签署《补充协议》。该协议上载明，由于装修时面积核算错误，经双方协调，作出以下决定：一、出租房屋建筑面积改为510.5平方米；二、月租金改为38,819元(即第一个三年为38,819元/月，第二个三年为41,148元/月，以此类推)。
2012年6月7日，基督教女青年会成为恒丰路XXX号三层的产权人。
2012年8月1日，基督教女青年会、然与纯公司与国铁公司签订《三方协议》，约定然与纯公司认可基督教女青年会与国铁公司就恒丰路XXX号三层签署的房屋买卖合同，同时基督教女青年会同意然与纯公司继续根据原租赁合同使用恒丰路XXX号三层。之后，然与纯公司陆续向基督教女青年会支付了自2012年6月至2013年4月的租金。
2013年9月11日，基督教女青年会因然与纯公司拖欠租金逾三个月而将其诉至法院。2014年5月20日，法院作出(2013)闸民三(民)初字第2280号民事判决：一、基督教女青年与然与纯公司之间的房屋租赁合同关系于2013年7月15日解除；二、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内迁出恒丰路XXX号三层(含己物品及可移动设施设备)，并向基督教女青年会返还该房屋；三、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内给付基督教女青年会房租及房屋使用费(按每月140,000元，自2013年5月1日起算，计至然与纯公司实际返还上述房屋之日止……)；四、然与纯公司应于该判决生效之日起三十日内给付基督教女青年会违约金420,000元。该案判决后，然与纯公司提起上诉。2014年8月8日，二审法院作出维持原判的终审判决。
2014年10月11日，基督教女青年会向法院申请执行生效判决。执行过程中，然与纯公司未向基督教女青年会支付任何使用费。2015年3月17日，法院作出(2014)闸执字第2676号执行裁定：查封或扣押然与纯公司名下位于恒丰路XXX号三层厨房内设备及餐饮桌椅。2015年3月24日，云之慧公司向法院致函称，其与基督教女青年会之间存在租赁关系，表示希望执行庭为其与基督教女青年会协调继续承租系争房屋事宜。2015年4月13日，该次执行程序终结。
基督教女青年会诉至法院，请求判令：1、云之慧公司、后世博研究中心迁出恒丰路XXX号三层，并将房屋中所占用部位返还基督教女青年会；2、云之慧公司、后世博研究中心支付自2013年7月15日至实际迁出之日止的房屋占用使用费【2013年7月15日起至2014年5月19日按38,819元/月计算，2014年5月20日起按照41,148元/月计算】。
原审法院审理中，关于云之慧公司、后世博研究中心之间的关系、在系争房屋内分别使用的部位、支付租金情况，基督教女青年会称，在系争房屋实际使用的是后世博研究中心下属的民营企业发展推进委员会，然与纯公司的老板和云之慧的老板都是该委员会的成员，由于委员会没有法人资格，所以基督教女青年会起诉了后世博研究中心。由于然与纯公司是经营餐饮的，云之慧公司、后世博研究中心是办公的，所以然与纯公司使用的部位与云之慧公司、后世博研究中心使用的部位应该是相互独立的，但除了然与纯公司和云之慧公司、后世博研究中心之外，恒丰路XXX号三层是否还有其他实际使用者，以及云之慧公司、后世博研究中心分别使用了哪些部位，基督教女青年会不清楚，对云之慧公司、后世博研究中心如何支付租金的情况也不清楚。目前，由于办公区域已被改造成联通的状态，所以法院只能查封然与纯公司的餐饮门面，办公区域仍可进出。
对此云之慧公司、后世博研究中心称，恒丰路XXX号三层除了然与纯公司使用的面积以外，就是云之慧公司承租的510.5平方米，没有其他使用者。云之慧公司、后世博研究中心是两个相互独立的法人，与然与纯公司签订租赁合同的是云之慧公司。后世博研究中心只是向云之慧公司借用部分场地进行办公，进入系争房屋的时间可能比云之慧公司晚，至于云之慧公司、后世博研究中心分别使用哪些部位也不清楚。关于租金支付，云之慧公司、后世博研究中心的租金都是通过然与纯公司交给国铁公司和基督教女青年会的，至于后世博研究中心是否向云之慧公司支付过租金，并不清楚。此外，云之慧公司与然与纯公司的租金标准较高，是为了粗略补贴然与纯公司投入的装修成本；云之慧公司与然与纯公司所签合同的租期较短，是因为当时并不清楚然与纯公司和基督教女青年会之间的租期。当时也正是因为恒丰路XXX号三层不容易分割的格局，国铁公司当时才坚持与一家公司签订合同，至于实际使用的几家公司如何分割，他们就不管了。目前，云之慧公司仍在系争房屋内办公，然与纯公司迁出后未再向其支付过租金；后世博研究中心的人员已离场，可能还有一些物品在系争房屋内。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点为：云之慧公司、后世博研究中心与基督教女青年会之间是否存在直接租赁关系；以及如果云之慧公司、后世博研究中心应迁出系争房屋，应支付使用费的主体、期间和标准如何确定。
首先，云之慧公司、后世博研究中心与基督教女青年会之间是否存在直接的租赁关系。其一，从云之慧公司、后世博研究中心与基督教女青年会的关系看，云之慧公司、后世博研究中心从未与基督教女青年会签订租赁合同，亦从未向基督教女青年会支付过租金，两者之间并无明显的直接合同关系。其二，从云之慧公司与然与纯公司签订的合同看，该合同中明确了使用场地的部位和面积、租金标准、租期等内容，与然与纯公司和基督教女青年会所签的合同相比，租金标准较高，租期也不一致，两份合同相互独立性较强。其三，从云之慧公司、后世博研究中心和然与纯公司三者之间的关系看，若如云之慧公司、后世博研究中心所称，三家公司与基督教女青年会均为直接的租赁关系，则三家公司内部理应对各自承租场地的部位划分、租金分别如何支付等重要内容另行予以明确。但根据云之慧公司、后世博研究中心陈述，实际上只有云之慧公司与然与纯公司另行签订了租赁合同(该合同中并未明确其与产权人之间实为直接租赁关系)，后世博研究中心则只是借用了部分云之慧公司的办公场地，对云之慧公司与然与纯公司所签合同租金标准较高、租期较短的解释，有悖常理；对云之慧公司、后世博研究中心之间如何划分场地、如何支付租金，更是语焉不详。综上，法院认为，云之慧公司、后世博研究中心与基督教女青年会之间并不存在直接的租赁关系，然与纯公司与云之慧公司形成了转租关系。
基于此，由于然与纯公司与基督教女青年会之间的租赁合同关系已经前案判决于2013年7月15日解除，然与纯公司与云之慧公司之间的租赁关系已丧失继续履行的基础，云之慧公司、后世博研究中心继续使用系争房屋构成无权占有。基督教女青年会作为产权人，基于物上请求权主张云之慧公司、后世博研究中心迁出系争房屋并返还其使用部位，于法有据，可予支持。
其次，关于应支付使用费的主体、期间和标准问题。第一，支付主体。根据本案现有证据，就系争房屋的510.5平方米与然与纯公司形成租赁合同关系的只有云之慧公司，后世博研究中心并未与然与纯公司或基督教女青年会形成租赁合同关系，且云之慧公司、后世博研究中心在审理中亦称后世博研究中心只是向云之慧公司借用部分场地，两者使用部位的区分不清楚。故基督教女青年会主张的系争房屋使用费，应仅由云之慧公司向其承担，至于后世博研究中心曾使用部分场地的费用问题，可由云之慧公司、后世博研究中心另行结算。第二，支付期间。根据生效判决，然与纯公司在与基督教女青年会的合同解除后，需向基督教女青年会支付恒丰路XXX号三层共2330.90平方米的使用费直至迁出之日，而云之慧公司、后世博研究中心使用的510.5平方米是包含在上述2330.90平方米之内的。因此，在然与纯公司的付款义务期间，基督教女青年会只能向然与纯公司主张使用费，无权再向云之慧公司重复主张，基督教女青年会该部分诉请，法院不予支持。根据法院的执行情况，然与纯公司系于2015年3月17日丧失对恒丰路XXX号三层的控制，故法院认定然与纯公司的使用费应支付至该日止。此后至今，由于系争房屋仍由云之慧公司实际使用，云之慧公司应向基督教女青年会支付使用费直至迁出。第三，支付标准，基督教女青年会主张参考云之慧公司与然与纯公司的租金标准，法院认为该标准系云之慧公司认可且长期以来实际履行的标准，亦未偏离市场价，并无不妥，可予支持。
原审法院据此作出判决：一、云之慧公司、后世博研究中心应于判决生效之日起七日内迁出上海市恒丰路XXX号XXX室房屋(含己物品及可移动设施设备)，并将上址房屋中其所占用的部位返还基督教女青年会；二、云之慧公司应于判决生效之日起七日内支付基督教女青年会上址房屋的使用费(自2015年3月18日起计算至实际迁出之日止，按41,148元/月计算)；三、驳回基督教女青年会的其余诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人云之慧公司不服，向本院提起上诉称：与被上诉人不是转租关系，应是上诉人和然与纯公司共同与原产权人建立了直接的租赁合同关系。当时是要求与国铁公司分别签订租赁合同。但因国铁公司不愿分割出租以及然与纯公司办理相关餐饮许可证照的需要，故由其与国铁公司签订合同，同日上诉人再与然与纯公司签约。自2013年年底开始，上诉人是直接向相关的物业公司支付物业管理费。上诉人愿意向被上诉人支付使用费，但对被上诉人依据上诉人与然与纯公司之间合同约定的标准来主张使用费不予认可，应按照然与纯公司与国铁公司合同约定的标准计算。由于上诉人的法定代表人是后世博研究中心的主任，故后世博研究中心使用了部分上诉人租赁的场地。后世博研究中心尚未向上诉人支付过租金。云之慧公司与然与纯公司的租赁合同到2017年5月才到期，故不同意迁出。因此，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人迁出房屋的诉讼请求，并将租金标准由每月41,148元调整为30,643.95元。
被上诉人基督教女青年会辩称：上诉人直接向物业公司支付物业管理费是因为然与纯公司欠付巨额物业管理费、水电费，物业公司欲停水停电，故上诉人才缴纳了部分物业管理费。上诉人称已按其与然与纯公司约定的标准向然与纯公司支付租金至2015年3月，故被上诉人要求上诉人按该标准向被上诉人支付房屋使用费完全合理，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间是否存在直接的租赁关系，原审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。由于然与纯公司与被上诉人之间的租赁合同关系已经前案判决解除，因此上诉人与然与纯公司之间的租赁关系已丧失继续履行的基础。被上诉人作为产权人主张上诉人与后世博研究中心迁出系争房屋并返还其使用部位，于法有据，应予支持。由于系争房屋至今仍由上诉人实际使用，原审法院根据前案的执行情况，确定然与纯公司系于2015年3月17日丧失对恒丰路XXX号三层的控制，此日后上诉人应向被上诉人支付房屋使用费直至迁出，并无不当，本院予以维持。关于房屋使用费的支付标准，上诉人认可且长期实际履行其与然与纯公司约定的租金标准，该标准也未偏离市场价，因此被上诉人主张参照该标准，可予支持。上诉人的上诉请求因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,163元，由上诉人上海云之慧投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
书 记 员 黄 慧
二○一五年十二月二十八日
相关案号：（2015）闸民三(民)初字第1384号
转自上海市高级人民法院网
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