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广东省基督教协会、梁少华租赁合同纠纷二审民事判决书
发布时间: 2019/6/27日    【字体:
作者:广东省广州市中级人民法院
关键词:  基督教协会 租赁合同纠纷  
 
广东省基督教协会、梁少华租赁合同纠纷二审民事判决书
日期: 2018-11-15
法院: 广东省广州市中级人民法院
案号:(2018)粤01民终16685号
 
上诉人(原审原告、反诉被告):广东省基督教协会,住所地广州市越秀区庙前直街10号之一3楼。
法定代表人:樊宏恩,该协会会长。
委托诉讼代理人:陈敏毅,广东汇俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人:许志成,广东汇俊律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):梁少华,女,1974年5月17日出生,汉族,住广州市荔湾区中市外约新街七巷*号***房。
委托代诉讼理人:陈荣鹏,广东力诠律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄敏,广东财富东方(广州)律师事务所律师。
 
上诉人广东省基督教协会(以下简称基督教协会)与上诉人梁少华租赁合同纠纷一案,双方不服广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初2966号民事判决,向本院提起上诉。
本院于2018年8月20日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
 
基督教协会上诉请求:(一)因一审庭审未进行法庭辩论,严重违反法定程序,请求发回重审。
(二)若二审法院不同意发回重审,基督教协会请求如下:1.撤销一审判决第一项、第二项;2.改判确认基督教协会与梁少华之间签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》,自2018年4月5日起解除;3.改判梁少华于2018年4月23日前将房屋腾空后返还给基督教协会;4.改判梁少华向基督教协会支付自2018年4月24日起至梁少华实际腾退房屋之日的房屋使用费(按每日27000元÷30日=900元计算);5.改判梁少华向基督教协会支付因维权所支出的律师费107000元;6.一、二审诉讼费用由梁少华承担。
事实和理由:(一)一审法院严重违反法定程序,并无依法组织双方就本案补充的重要证据进行质证、互相对对方的质证意见作出回应、对争议事实由双方发表辩论意见,剥夺了基督教协会对本案争议问题发表意见、互相辩论的基本诉讼权利。
 
鉴于基督教协会第二次补充提交的证据是用于证明梁少华已经与两名客户签订了合同且收取费用、对于梁少华是否有权转租需取得基督教协会书面同意等案件关键事实,一审法院应当依法组织双方进行第二次开庭审理。
 
(二)根据现有的证据显示,涉案项目经营主体早已成立,销售模式明确、组织分工有序,且进行了大范围、多渠道的宣传,即梁少华的涉案经营模式已经成熟、完备,根据梁少华及其丈夫李某的自认可知,其已成功与客户达成交易。
 
一审法院在认定梁少华自行转租使用房屋违反双方约定、宣传招商合作方式和拟定的经营方式不符合租赁协议约定的情况下,仍主观臆断梁少华的涉案经营模式尚处于策划和准备阶段,显然对本案的事实认定是错误的。
 
(三)一审法院在认定梁少华存在违约转租行为的情况下,未正确适用法律,错误否定基督教协会依法解除租赁合同的主张。
 
一审法院对梁少华将涉案项目违法转租的事实予以确认,但却以基督教协会的利益未实际受到损害为由,驳回了基督教协会解除租赁合同等请求。
 
如按照一审法院的判决逻辑,基督教协会若在利益受损后才能主张解除租赁合同,则基督教协会对扩大的损失将无法获得赔偿,使基督教协会的合法权益置于不法侵害的境地。
 
鉴于梁少华的涉案经营模式严重违反合同约定,且该项目存在对外隐瞒重要事实、欺诈交易的情形,若基督教协会不进行及时阻止,一旦发生群体性事件,则对基督教协会的声誉及利益将会造成严重损害。
 
(四)梁少华的行为是转租还是合作经营,通过梁少华的上诉状可以明显知道,其认为有转租权利,该主张与一审判决书所查明的事实不符。
 
(五)梁少华在上诉状中承认了因为基督教协会发出了解除合同通知书后,其不能提供涉案物业后续改造的相关资料,所以才停止对涉案物业的改造和经营,证明梁少华不是出于对违约行为的反省进行改造的,其仍然坚持转租,侵害了基督教协会的利益。
 
(六)一审判决认为梁少华的违约行为并未对基督教协会的利益造成明显损害,明显与《中华人民共和国合同法》第224条  的规定不符,该条赋予了出租人在承租人只要有未经允许转租行为的情况下即可解除合同。
 
为了防止对租赁物造成多层次的占有关系、增加出租人要求返还租赁物的困难或者避免租赁物的损毁程度,该条保护出租人对于租赁物的处分权,该条不是要求要达到明确的损害后果。
梁少华答辩称:(一)一审程序合法,基督教协会要求发回重审没有事实和法律依据。
 
一审法院在开庭时即已告知双方就自己的主张进一步举证、质证并发表书面辩论意见,双方对此均无异议,双方随后向一审法院提交了补充证据,梁少华也在一审法院的组织下,提交了书面质证意见及辩论意见。
 
基督教协会声称一审法院剥夺了其发表辩论意见的权利,这显然与客观事实不符。
 
(二)基督教协会解除涉案合同的行为没有任何的事实和法律依据。
 
1.       双方签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》,已概括授权梁少华对涉案物业享有包括转租经营权在内的经营权利。
 
针对涉案物业,双方签订的改造协议第8条明确约定,“在本合同期限内,甲方(基督教协会)同意乙方(梁少华)在遵守国家法律、法规的前提下自用、自行经营、合作经营等方式处理该物业”。
 
该条款除“自用、自行经营、合作经营”的列举性表述外,还使用了“等方式”的字眼进行囊括,因而,该条款应当视为是对如何处理涉案物业的概括性约定。
在双方履行合同的过程中,基督教协会也向梁少华批量提供了涉案物业的产权证明、主体资料及授权委托等证明材料,而依据这些证明材料,梁少华即可以完成涉案物业的转租备案及申领营业执照等手续,并且梁少华现在都还持有至少三套的上述证明材料。
 
如果说上述条款并不包括同意转租的约定,则基督教协会不会也不可能批量提供涉案物业的证明材料给梁少华。
 
基督教协会在诉争之前向梁少华批量出具涉案物业证明材料的行为,即表明基督教协会也认为该条款已经包含同意转租的约定在内,可以批量出具涉案物业证明材料给梁少华自行办理转租备案等手续,而无需单独就某个区域的转租向梁少华出具证明材料。
 
因而,双方在签订该改造协议时,就已经概括性地授权了梁少华对涉案物业有包括转租经营权在内的经营权利。
 
2.       基督教协会对涉案物业转为公寓方向经营是知悉并同意的。
 
虽然基督教协会在诉讼中声称其对涉案物业转为公寓方向经营不知情,但根据基督教协会自己提供的证据4、5、6所反映的内容,梁少华已将涉案物业转为向公寓经营的改造方案充分告知了基督教协会,基督教协会在2017年12月4日出具的书面回复中,除暂不同意将租赁期限延期的建议外,其并未对涉案物业的改造和经营方案提出异议。
 
3.       梁少华与案外人的合作经营模式不属于转租行为。
 
在本案中,案外人虽然签订了《物业租赁合同》,但同时也还签订了《房屋托管经营合同》以及《确认函》,根据上述三份函件,案外人既不实际参与、干涉涉案物业的经营管理,也不享有对涉案物业包括使用、出租等在内的处分权。
 
因而,涉案的《物业租赁合同》和《房屋托管经营合同》是不可分割的整体,在两份合同同时存在并履行的情况下,案外人只享有日后酒店的经营利润收益权,涉案物业仍然由梁少华进行经营管理,并不需要实际交付给案外人,梁少华与案外人实际上是属于投资经营的合作经营关系。
 
因而,梁少华与案外人的合作经营模式并不涉及涉案物业使用权的转让,不属于转租行为。
4.       即便梁少华与案外人的合作经营模式涉及转租,梁少华也不存在擅自转租的行为。
 
在本案中,基督教协会主张单方解除合同的理由是梁少华超出合同期限及使用用途擅自对外转租涉案物业。
 
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条  的规定,判断一个物业是否已经被转租,唯一的标准是承租人与次承租人的转租合同是否已经履行,即涉案物业是否已经交付给次承租人使用。
 
首先,根据涉案改造协议第l条的约定,涉案物业主要用于办培训班等商业用途,即便是之后转为向公寓方向经营,梁少华也向基督教协会进行了汇报和沟通,而基督教协会除对公寓的命名提出意见外,并未提出反对意见和其他任何异议,因而,基督教协会称梁少华擅自改变涉案物业用途的说法是不成立的;其次,虽然案外人针对涉案物业签署了《物业租赁合同》、《房屋托管经营合同》,但也同时出具了《确认函》,确认了双方的合作经营模式仍在探讨阶段,该两份协议不作为双方权利义务依据的事实,即该两份协议并未正式签订及履行,并且梁少华也没有将涉案物业交付给案外人,而在双方发生争议后,梁少华也一直与基督教协会进行沟通协调,并明确告知基督教协会该经营模式仅为探讨阶段,并未真正落实,梁少华将充分考虑和尊重基督教协会对经营模式的意见,因而,即便该合作经营模式涉及转租,基督教协会所称的转租行为也还没有实际产生;最后,在梁少华与基督教协会沟通的过程中即已告知基督教协会,梁少华与案外人的合作经营模式仍在探讨中,并将只有案外人签字的协议提交给基督教协会,而在此时,涉案物业并没有被转租交付给案外人使用,换言之,梁少华在该合作经营模式尚未实际履行之前,就已经向基督教协会履行了告知义务,而事实上,涉案物业所涉的公寓至今还是空置状态,并未真正动工建设,更没有被转租交付给任何案外人,因而,基督教协会所称的擅自转租行为是完全不能成立的。
 
梁少华上诉请求:1.撤销一审判决第三项,改判支持梁少华的其他反诉请求;2.本案诉讼费用由基督教协会承担。
 
事实和理由:(一)双方签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》,已概括授权梁少华对涉案物业享有包括转租经营权在内的经营权利,一审判决认定有误。
 
(二)基督教协会单方面解除合同的行为已被确认为无效,依法应当赔偿梁少华因该无效行为所造成的损失。
 
根据一审查明的事实,基督教协会在2018年4月4日单方面向梁少华发出解除租赁关系的通知不符合租赁协议关于单方面解除合同的约定,基督教协会要求解除合同没有事实和法律依据,基督教协会自始至终都负有按约定继续履行合同的义务。
 
但在本案中,自基督教协会于2018年4月4日单方发出解除合同通知开始,即拒不履行合同义务,给梁少华造成了无可挽回的损失,梁少华有权要求基督教协会赔偿损失,按照广州市同期同地段同类房屋的租金参考价计算梁少华的损失,符合目前的司法实践和相关的法律规定。
 
(三)本案经审理查明,基督教协会的全部诉讼请求均被一审法院依法驳回,基督教协会在没有事实和法律依据的情况下,声称梁少华涉嫌诈骗刑事责任,已经严重损害了梁少华的个人声誉,基督教协会依法应当向梁少华赔礼道歉并消除不良影响。
 
(四)基督教协会单方解除合同的行为已被一审法院确认无效,其提起的全部诉讼请求也被一审法院依法驳回。
 
梁少华为应对基督教协会滥用诉讼权利提起的诉讼,不得不委托律师进行诉讼,并实际支出律师费40000元,参照《最高人民关于进一步推进案件繁简分流、优化司法资源配置的若干意见》的规定,该律师费应当由基督教协会赔偿给梁少华。
 
(五)在一审的庭审中,基督教协会曾当庭承认涉案物业的转租行为,基督教协会从一开始就对该转租模式知悉,基督教协会也从未提交过梁少华转租需要获得其特别同意的证据,可见双方的租赁合同中合作经营、自行经营模式应当包括转租。
 
基督教协会答辩称:1.梁少华的违约行为使得基督教协会要求解除合同,所以后续产生的任何行为均不属于基督教协会导致的。
 
2.梁少华提出的理由以及所交纳的证据中,基督教协会的授权委托书形成时间明显早于梁少华在2017年10月16日所提交的《关于公寓的情况说明》以及申请报告,所以基督教协会在2017年的授权委托书只是针对梁少华自行经营所出具的授权委托书,其形成时间是2017年9月13日。
 
3.梁少华所提交的两份合同均是格式合同,都是电脑打印件,形成时间均为2018年3月20日,其合同的形成地点到底是在何方,起草人到底是谁不可得知,按照基督教协会所提供的视频证据,梁少华在涉案物业中以销售的方式招来客户,其合同的签订地点应当是在涉案物业,那么为什么需要在同一天签署三份内容完全不一致的协议,而且均是需要人手打印的非格式合同。
 
基督教协会有理由认为该确认函并不是当场所制作,而是因为诉讼的需要而增加的。
 
5.       梁少华认为其对涉案物业享有自行转租的权利以及在经营中不需要提供相关文件就可以进行转租,根据一审基督教协会提交的证据可以证明,梁少华将涉案物业整体转租给第三人的时候需要向基督教协会出具转租确认书、需要基督教协会确认之后才可以进行。
 
关于咖啡厅的经营,在一审开庭的时候,梁少华明确表示是与第三人合作经营的。
 
关于基督教协会的上诉请求中认为一审违反法定程序的问题,在第一次庭审后双方均补交了相关证据,但基督教协会无法得知梁少华对于基督教协会提交证据的质证意见。
 
基督教协会向一审法院起诉请求:1.确认双方之间签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》自2018年4月5日起解除;2.梁少华于2018年4月23日前将广州市荔湾区鹤翔路××号房屋腾空返还给基督教协会;3.梁少华向基督教协会支付2018年4月24日起至梁少华实际腾退房屋之日的房屋使用费(按每日900元计算);4.梁少华向基督教协会支付维权所支出的律师费107000元;5.本案诉讼费由梁少华承担。
 
梁少华向一审法院提出反诉请求:1.确认基督教协会解除合同无效,继续履行《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》;2.基督教协会赔偿梁少华损失(以913.25平方米为基数,自2018年4月5日起按35元/月/平方米标准计算至本案判决生效为止);3.基督教协会在广东省级报纸上刊登赔礼道歉声明;4.基督教协会支付律师费40000元;5.本案诉讼费由基督教协会承担。
 
一审法院查明事实:广州市荔湾区鹤翔路××号房屋(涉案房屋)为基督教协会所有的房屋,层数3层,建筑面积913.25平方米,房屋用途为宗教用房。
 
2011年4月27日,基督教协会与梁少华签订《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》,约定基督教协会将涉案房屋租赁给梁少华自行经营使用,主要用于办培训班等,不得作私人会所使用;由于涉案房屋属危房,梁少华同意以租金代垫维修费的形式,投资200万元(含一切申报手续和建设费用)对房屋进行原状拆除重建,除地价外(不含改变使用性质),所有建设的费用(含超过200万元)和办理相关手续由梁少华承担负责;在建设期内,法律规定基督教协会必须承担的所有建设和相关手续费用,并且由基督教协会已缴纳的,梁少华给予同等费用补偿;租赁期限20年,从2011年5月1日起至2031年4月30日止;租金标准:(1)第一年至第十年为租金抵扣期,除已投入的200万元,按每年20万抵扣租金外,从第一年至第十年,每年另缴租金5000元;(2)从第十一年起月租金每平方米30元,从第十二年起月租金每年递增5%,至租赁期限届满;在本合同期限内,基督教协会同意梁少华在遵守国家法律、法规的前提下自用、自行经营、合作经营等方式处理该物业,但必须保证基督教协会的权利和利益不受损害,并承担因经营而造成的任何法律责任和经济责任,不得在该租赁物业内进行其它非法活动和进行不尊重基督教的活动,否则,梁少华除承担相应的责任外,基督教协会有权终止租赁合约,收回房屋等等。
 
2011年11月4日,双方又签订《广州市房屋租赁合同》,约定由梁少华租赁涉案房屋作宗教用房使用,建筑面积913.25平方米,租赁期限自2011年5月1日至2031年4月30日,年租金5000元等等。
 
该合同于2011年11月14日办理登记备案。
 
合同签订后,梁少华投入资金对涉案房屋进行建设。
 
2017年10月16日,梁少华向基督教协会提交《情况说明及申请报告》和《广州白鹤洞“教会之家”经营可行性报告》,申请将涉案房屋改造成公寓并且延长租期至2039年12月31日。
 
据《广州白鹤洞“教会之家”经营可行性报告》显示,梁少华拟将涉案房屋首层分割成8套平均面积约15平方米的房间,花园以及大堂位置作为教会公益活动场地;二三层规划分割成28套平均面积为15平方米的房间用于住宿和办公;经改造,涉案房屋将作为协会公益活动重点举办点,即首层可举办公益活动,二三层具备住宿、办公功能的“教会之家”。
2017年12月4日,基督教协会书面回复梁少华称:“我会于2017年10月16日收悉你户送来的《情况说明及申请报告》,经我会办公会议讨论,暂不同意你户提出的将租赁期限延至2039年12月31日的建议。
 
另外根据你户提供的设计方案,我会认为给建成公寓命名为‘教会之家’的做法容易给人产生误会,望你户慎而重之”。
 
2018年3月开始,梁少华于涉案房屋处开展宣传活动。
 
同年3月16日,基督教协会在涉案房屋张贴《通告》载明:“广州市荔湾区鹤翔路××号是广东省基督教协会名下物业,现与梁少华签订的合同租赁期限为2011年4月27日至2031年4月26日,合同期满后,第三方与梁少华发生任何经济损失或纠纷,概与我会无关”等等。
 
同日,基督教协会向梁少华发出《关于你户在鹤翔路××号开展销售活动的告知函》载明:“我会今日获悉你户以销售我会物业(鹤翔路××号)使用权的形式对外宣传并计划近期“开盘”,此举从未征得我会同意。
 
另外从相关中介人员口中得知,你户对外宣传的使用期限超过我会与你户签订的合同期限,涉嫌违反相关法律法规。
 
我会现正式通知你户,立即停止所有相关行为并向我会提交你户的经营计划报告,必须在取得我会同意后方可开展其他活动。
 
次日,梁少华签收该告知函。
 
2018年3月26日,基督教协会向荔湾区白鹤洞街道办提交《申请协助函》,申请对梁少华违法招租的行为予查禁和备案。
 
同日,基督教协会以快递形式向梁少华发出《立即停止你户在鹤翔路××号开展违法宣传和租赁行为的告知函》,要求梁少华停止转让涉案房屋使用权以及相关宣传的行为。
 
2018年4月4日,基督教协会以快递形式向梁少华发出《解除《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》通知书》,认为梁少华未经同意以“6号雅舍”酒店式公寓的名义超过原合同租期及使用用途,对外转让涉案房屋使用权,严重违反合同约定,因此通知梁少华《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》即日解除,要求梁少华于2018年4月23日前交回房屋并结清水电费等相关费用。
 
梁少华于2018年4月7日及4月19日分别回复基督教协会《复函》及《关于要求继续履行合同的函》,主要认为其准备展开的经营模式是与客户签订协议,客户享有收益权但不进行实际的使用和出租行为,物业经营管理人仍为梁少华本人的关联企业,而且该经营模式仅为探讨阶段,未真正落实,因此基督教协会解除合同没有事实和法律依据。
 
梁少华提出双方可进行经营模式的沟通协调,梁少华将充分考虑和尊重基督教协会对经营模式的意见,以期长期合作。
 
另外,梁少华要求基督教协会继续履行《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》。
 
一审庭审中,基督教协会提交了2018年3月16日涉案房屋的现场照片、宣传单以及现场视频录像、“6号雅舍”网络广告截图,拟证明梁少华张贴的宣传海报,销售人员以销售楼盘方式派发传单;涉案房屋被命名为“6号雅舍”精装酒店公寓,海报宣传对涉案房屋使用权有20年租金收益回报。
 
梁少华对现场照片、宣传单质证不予确认,认为其仅委托第三方就涉案房屋的合作经营对外寻求合作经营对象,并未以销售楼盘的方式派发传单,拉拢客户,也没有以涉案房屋具有二十年使用权进行宣传;对“6号雅舍”网络广告截图质证不予确认;对现场视频录像的真实性没有异议,但该视频内容仅反映梁少华签收《关于你户在鹤翔路××号开展销售活动的告知函》一事,并未反映其他内容。
 
基督教协会提供了《物业使用权转让合同》、《房屋托管经营合同》、《6号雅舍物业租赁和场地使用确认书》空白合同样本以及广州市圣之恩商业经营管理有限公司、广州爱之颂商业经营管理有限公司的营业执照拟证明梁少华设立公司并将涉案房屋分拆成酒店公寓并对外转让使用权20年的事实。
 
其中《物业使用权转让合同》中的甲方为广州爱之颂商业管理经营有限公司,注册地址为涉案房屋,法定代表人为梁少华,合同标的为涉案房屋的使用权,合同内容有:甲方已合法取得涉案房屋的使用权并享有转租转让经营权;乙方受让所取得使用权的物业基本情况为__号房,面积__平方米……该物业使用期限自2017年5月1日起至2031年4月30日止,期限届满后本合同自动延续;该物业使用权总价款为__,等等。
 
《房屋托管合同》的甲方为空白,乙方为广州市圣之恩商业经营管理有限公司,合同内容为:甲方将合法持有的房屋交由乙方统一经营管理,房屋坐落于广东省广州市鹤翔路××号__楼__房,面积__平方米,托管自2018年5月1日起至2023年4月30日止共5年等等。
《6号雅舍物业租赁和场地使用确认书》的甲方(出租方)为广州市爱之颂商业管理经营有限公司,乙方为空白,合同内容为:甲方将坐落于广州市荔湾区鹤翔路××号6号雅舍物业__层__号物业交付乙方有偿经营使用,该物业面积__平方米;使用年限为20年,即2017年5月1日至2036年4月30日,等等。
 
广州市圣之恩商业经营管理有限公司于2017年9月25日注册成立,法定代表人为梁少华;广州爱之颂商业经营管理有限公司于2017年10月11日注册成立,法定代表人为李某。
梁少华对上述证据质证认为,上述合同及确认书均为复印件,也无相关人员签字盖章,仅为草拟合同文本未正式对外签订及履行,不能证明梁少华转租物业;俩公司营业执照是在基督教协会协助提供租赁合同、权属证书及社团法人登记证、授权委托书的情况下办理的,充分说明了基督教协会对梁少华改造物业及经营情况是知情的。
 
基督教协会提供了2018年3月25日涉案房屋现场照片、现场视频录像以及28日的涉案房屋现场照片,拟证明基督教协会向梁少华发函后,梁少华仍未停止销售及宣传行为。
 
梁少华对上述证据不予确认,并认为梁少华仅是对外寻找合作经营伙伴,并未对外销售涉案房屋。
 
基督教协会提供了2018年3月28日的视频录像以及《物业租赁合同》拟证明梁少华的丈夫李某于2018年3月28日与基督教协会工作人员进行协商,提交了《物业租赁合同》并承认是现场销售人员行为不当,存在误导行为,对销售人员行为管理不善。
 
其中,《物业租赁合同》的内容为案外人陆某向梁少华租赁涉案房屋207房,总租金为185128元等等。
 
梁少华对2018年3月28日视频录像真实性没有异议,同时认为梁少华是与案外人以共同投资的形式合作经营民宿酒店,案外人投资后对经营所得利润享有分配权但不实际参与经营,对涉案房屋不享有使用、出租等处分权;且梁少华也没有正式与案外人签订及履行合同,涉案房屋没有实际交付给任何案外人。
 
同时,梁少华提供了有合同甲方为案外人陆某签名,乙方为广州市圣之恩商业经营管理有限公司,但并未签署盖章的《房屋托管经营合同》以及陆芳华于2018年3月20日出具的《关于《物业租赁合同》及《房屋托管经营合同》的确认函》,载明:“本人与梁少华是合作经营关系,除对207房享有收益权外不享有包括使用、出租等行为在内的处分权,也不实际参与、干涉207房的经营管理,上述两份合同仅为保障本人对207房收益权暂时签署的配套协议,尚未实际履行……本人确认上述两份合同不作为双方权利义务的根据……”梁少华拟以证明陆某确认与梁少华系合作经营关系,且因合作经营关系仍在探讨阶段,两份协议尚未正式签订及履行,双方权利义务需待合作经营模式落实后,再另行签署正式合作经营文件的事实。
基督教协会对梁少华提供的《关于《物业租赁合同》及《房屋托管经营合同》的确认函》质证认为不具备任何证明效力。
 
基督教协会提供了《房屋转租确认书》、《承诺书》拟证明基督教协会在2013年5月16日向梁少华出具转租确认书,同意梁少华将涉案房屋转租给案外人吕某做民办幼儿园使用,梁少华于2013年5月20日出具承诺书。
 
梁少华表示未收到过《房屋转租确认书》,不确认真实性;对《承诺书》真实性无异议,同时认为该证据说明梁少华在转租涉案房屋后于2013年5月20日向基督教协会作出经营责任由梁少华承担的承诺,恰恰说明梁少华对涉案房屋享有转租经营权。
 
基督教协会另提供了《民事诉讼委托代理合同》以及发票2张共计107000元以证明其支出的律师费。
 
梁少华质证认为基督教协会解除合同行为不具备合法性,其要求梁少华支付律师费没有合同和法律依据,该证据也无法证明实际支付律师费的事实。
 
梁少华亦提供了《民事诉讼委托合同》及发票,以证明其律师费的支出。
 
一审法院认为:本案因基督教协会、梁少华对租赁房屋经营使用问题发生争议而引起,对于双方的诉讼请求一审法院具体分析如下:
 
一、              基督教协会与梁少华签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。
二、               
上述协议约定了涉案房屋由梁少华自行经营使用,主要用于办培训班等,不得作私人会所使用,而且在本合同期限内,基督教协会同意梁少华在遵守国家法律、法规的前提下以自用、自行经营、合作经营等方式处理该物业,但必须保证基督教协会的权利和利益不受损害。
 
由此可见,双方在确立租赁关系的同时已经明确了涉案房屋的经营使用方式和范围,即主要由梁少华自行经营或合作经营,并作培训场地之用。
 
关于转租问题,一方面协议中并没有约定梁少华可以自行转租,且转租与自行经营、合作经营在法律关系上具有不同意义;另一方面从梁少华向基督教协会提交《情况说明及申请报告》和《广州白鹤洞“教会之家”经营可行性报告》以及转租部分场地《承诺书》的行为来看,梁少华在租赁房屋过程中并非完全享有自主经营和使用房屋的权限,相关经营方式是受租赁协议和出租方即基督教协会的约束的。
 
所以,梁少华抗辩称其可以自行转租使用房屋的说法与租赁协议约定和双方履约的限制不符,对此不予确认。
 
三、              从梁少华在2018年初对涉案房屋进行宣传招商合作以及拟定的经营模式来看,虽然没有明示为转租房屋,但是以融资为目的对使用权进行转让实质上就是对房屋的转租,且相关拟签订的使用权确认协议涉及房屋使用期限也超出了原租赁协议约定的租赁期限,因此梁少华该行为实际上有违租赁协议的约定,也可能损害基督教协会的利益。
 
在此情况下,基督教协会通过张贴公告和发送告知函等方式向梁少华提出异议属正常维护自身利益的合法合理行为,旨在善意提醒和敦促梁少华正确履约,而非故意阻碍梁少华经营和损害梁少华利益,因此梁少华反诉要求基督教协会登报赔礼道歉和赔偿损失缺乏依据,一审法院不予支持。
虽然梁少华辩称之前已将经营模式和方案提交基督教协会审核通过,但是该方案中并没有提及房屋使用权转让的问题,且基督教协会已针对延长租期的问题进行了答复,梁少华理应知悉履约的界限,所以该抗辩理据不足,一审法院不予采纳。
 
四、              尽管梁少华宣传招商合作方式和拟定的经营模式不符合租赁协议的约定,但是从目前当事人提供的证据和陈述的情况来看,该经营模式尚处于策划和准备阶段,没有证据充分显示梁少华已将涉案房屋的使用权转让收益,并按照拟定的经营方案在经营使用房屋,从而对基督教协会利益造成实际的损害。
 
因此,基督教协会在2018年4月4日向梁少华发出解除租赁关系的通知不符合租赁协议关于单方解除合同的约定,该解除通知不发生解除租赁关系的法律效果,双方租赁协议继续履行。
 
因此,基督教协会要求解除租赁协议、收回房屋及由梁少华支付律师费和腾房之前的房屋使用费于法无据,一审法院不予支持。
 
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百零七条  和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  、第六十三条  、第六十四条  、第六十六条  的规定,于2018年6月28日作出如下判决:一、广东省基督教协会在2018年4月4日发出的《解除《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》通知书》无效,广东省基督教协会与梁少华继续履行《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》及《广州市房屋租赁合同》;二、驳回广东省基督教协会的全部诉讼请求;三、驳回梁少华的其他反诉请求。
 
本诉受理费1220元由广东省基督教协会负担,反诉受理费800元由梁少华负担。
 
二审期间,各方当事人没有提供新的证据。
 
经审理查明,一审法院查明的事实部分基本无误,本院予以确认。
 
另查明,一审庭审期间,一审法院要求基督教协会、梁少华在规定期限内提供书面质证及辩论意见,基督教协会、梁少华均无提出异议。
 
梁少华的代理人在2018年5月17日向一审法院提交了书面辩论意见。
 
梁少华无提供证据证明其在2017年10月16日向基督教协会提交《情况说明及申请报告》、《广州白鹤洞“教会之家”经营可行性报告》时,一并将《物业使用权转让合同》、《房屋托管经营合同》、《6号雅舍物业租赁和场地使用确认书》等合同样本提交给该协会审查。
 
梁少华提供的《物业使用权转让合同》、《房屋托管经营合同》、《6号雅舍物业租赁和场地使用确认书》中,并没有涉案物业使用权受让人须承担涉案物业托管期间经营亏损的约定。
 
关于一楼咖啡厅的经营问题。
 
一审期间,梁少华称“一楼经营咖啡厅时间有5年了,是合作经营的。
 
基督教协会对咖啡厅的经营是一直知情的,并且提供了主体资料协助办理租赁备案,领取营业执照,登记的经营者不是梁少华本人。
 
实际经营者需要和梁少华签订租赁合同并支付使用费用”。
 
基督教协会称梁少华一直告知该协会咖啡厅是自己合作经营,该协会是在一审庭后看到租赁合同后才知道是转租。
 
关于涉案房屋现状问题。
 
梁少华称一楼的一个房间按照其提供给教会的报告改造,其余部位没有进行改造。
 
基督教协会称涉案房屋处于梁少华的控制中,一楼改造了几个样板房,楼上的看不到。
 
梁少华确认其对涉案物业的改建是与原状一致,但如果按照公寓改造的话就会与原状不一致,基督教协会称该协会与梁少华是出租方与承租方的关系,不是合作关系,所以梁少华的任何方案都需要向该协会提出,并经该协会批准后才可以做,如果梁少华不向该协会申请,该协会是不会主动同意其改造的。
 
梁少华称其主张的停业损失来源是因为涉案物业现在没有动工建设,整个物业除了首层咖啡厅外,其余都是空置,如果不是基督教协会发出解除合同的行为,相应的开工建设都可以按照计划进行,现在涉案物业是空置状态,其无法在租赁期限内获得收益,所以请求按照同地段的租金标准计算损失。
 
本院认为,基督教协会与梁少华签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示,其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
本案二审的争议焦点在于:一、基督教协会与梁少华签订的《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》有无约定梁少华对涉案房屋享有转租的权利以及梁少华所称的合作经营行为是否属于转租;二、基督教协会要求解除《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》、《广州市房屋租赁合同》的主张是否成立;三、梁少华要求基督教协会赔偿停业损失的主张是否成立。
 
关于争议焦点一。
 
《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》约定“基督教协会同意梁少华在遵守国家法律、法规的前提下自用、自行经营、合作经营等方式处理该物业,但必须保证基督教协会的权利和利益不受损害……”,并没有明确约定梁少华对涉案房屋享有自行转租的权利,从合同履行过程来看,本案现有证据也不足以证明基督教协会允许其自行转租涉案场地,梁少华主张其享有自行转租的权利依据不足,本院不予支持。
 
从涉案《物业使用权转让合同》、《房屋托管经营合同》、《6号雅舍物业租赁和场地使用确认书》空白合同样本所约定的内容来看,《物业使用权转让合同》的受让方在受让公寓房间的使用权后,交给广州市圣之恩商业经营管理有限公司统一经营管理,由广州市圣之恩商业经营管理有限公司向受让人支付租金以及利润收益分成,合同中并无受让方承担经营损失的约定,一审法院认定梁少华拟定的经营模式实为对房屋的转租并无不当,本院予以认可。
 
梁少华并无证据证明其在向基督教协会提交《情况说明及申请报告》、《广州白鹤洞“教会之家”经营可行性报告》时一并提交了《物业使用权转让合同》、《房屋托管经营合同》、《关于《物业租赁合同》及《房屋托管经营合同》的确认函》等材料,不足以证明基督教协会已知悉并认可梁少华所拟定的经营模式,梁少华关于基督教协会知悉并认可其转租模式的主张依据不足,本院不予采信。
 
关于争议焦点二。
 
从本案现有证据来看,梁少华虽然宣传招商合作方式和拟定的经营模式不符合租赁协议的约定,但是从本案现有证据来看,尚不足以证明梁少华所拟定的经营方案已经实际运营,涉案房屋尚未按照该经营模式进行使用、收益,尚未实际造成基督教协会的权利和利益的损害。
一审法院认定基督教协会在2018年4月4日向梁少华发出解除租赁合同的通知不符合租赁协议关于单方解除合同的约定,不发生解除租赁合同的法律效果并无不当,本院予以认可。
此外,从梁少华与基督教协会所签订《关于改造鹤翔路××号房屋协议书》的约定来看,梁少华所投入的原状拆除重建费用主要用于抵扣第一年至第十年的租金,现十年租金抵扣期尚未届满,梁少华所拟定的经营模式尚未实际运营,在此情况下即终止租赁关系,在一定程度上对梁少华有失公允。
 
考虑到涉案房屋仍可由梁少华依照合同约定自用、自行经营、合作经营等方式进行使用、收益,对于基督教协会要求解除合同、收回房屋以及由梁少华支付律师费、腾房之前的房屋使用费的请求,本院均不予支持。
 
关于争议焦点三。
 
本案中,根据梁少华的陈述,其所主张的停业损失实为涉案房屋的空置损失。
 
如前所述,梁少华拟定以转租的经营模式对涉案房屋进行使用和收益,且相关拟签订的使用权确认协议涉及房屋的使用期限超出了原租赁协议约定的租赁期限,一审法院认定梁少华的该行为违反租赁协议的约定,可能损害基督教协会的利益并无不当。
 
基督教协会在发现梁少华对外宣传和拟定的经营方式违反合同约定后,通过张贴公告和发送告知函等方式提出异议,属于正常维护自身利益的行为,不属于故意阻碍梁少华经营的行为,梁少华主张涉案房屋因其所拟定的经营方式被搁置而产生的空置损失应由基督教协会承担,依据不足,本院不予支持。
 
一审法院未组织双方当事人进行当庭辩论,程序上有一定的瑕疵。
 
一审法院在庭审中已要求基督教协会、梁少华在该院规定的期限内提交书面的质证以及辩论意见,基督教协会、梁少华对此均无提出异议,梁少华亦提交了书面的辩论意见,基督教协会认为一审法院剥夺当事人进行辩论的诉讼权利依据不足,且鉴于一审法院对本案所作实体处理并无不当,为免诉累,本院对基督教协会要求本案发回重审的请求,不予接纳。
 
综上所述,广东省基督教协会、梁少华的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(一)项  的规定,判决如下:
 
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4040元,由上诉人广东省基督教协会负担2440元,由梁少华负担1600元。
本判决为终审判决。
审判长李静
审判员张怡
审判员余盾
二〇一八年十一月十五日
书记员贾妍
胡秀红
 
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/af1eb782e589426480cf5a3142fb8029?keyword=%E5%9F%BA%E7%9D%A3%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
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