日期： 2014-01-01
法院： 广东省广州市中级人民法院
案号：（2014）穗中法民五终字第560号
上诉人（原审被告，反诉原告）:王少如，男，汉族，1946年11月26日出生，现住。
委托代理人:翁林霞，广东高睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）:广东省基督教协会，住址:。
法定代理人:梁明，该协会会长。
委托代理人:余健明，该协会职员，联系地址。
委托代理人:刘江夫，该协会职员，联系地址。
上诉人王少如因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2526号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:王少如原向广东省基督教协会承租珠光新街9号三楼承租面积为12平方米的房屋，1989年南方房产实业有限公司经批准征用该屋地块。
1996年4月12日，南方房产实业有限公司（为甲方）与王少如（为乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定:甲方经批准拆除乙方承租的珠光新街9号三楼承租面积12平方米房屋，甲方应于1999年12月30日前，在本拆迁范围内提供第五幢第7层701-1有使用面积32.5平方米的房屋给乙方回迁；该屋产权是广东省基督教协会，日后回迁继续与广东省基督教协会保留租赁关系。
1998年9月，王少如户回迁入住文德南路东明街2号702房。
回迁后，王少如一直向广东省基督教协会交纳租金。
2012年4月1日，房管部门核准文德南路东明街2号702房属广东省基督教协会的产权登记，据该屋房地产证记载，该屋建筑面积39.57平方米。
2012年5月24日，广东省基督教协会（为甲方）与王少如（为乙方）续签了《广州市房屋租赁合同》，约定:甲方同意将坐落文德南路东明街2号702房出租给乙方作住宅使用，租赁期限从2012年7月1日至2013年6月30日，月租金720元；租金按月结算；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。
2013年6月30日租期届满后，双方至今没续签租赁合同。
2013年9月11日，广东省基督教协会向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令:1、王少如将占住的文德南路东明街2号702号房交还广东省基督教协会；2、王少如按每月780元的标准向广东省基督教协会清付从2013年7月1日起的房屋占住费。
原审法院认为:我国物权法第十六、十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
本案中，据房管部门核发的文德南路东明街2号702房房产证显示，该屋的所有权人为广东省基督教协会，讼争房是广东省基督教协会的私有房产，广东省基督教协会依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。
广东省基督教协会在双方约定的租期至2013年6月30日届满后，双方因续租的租金标准意见不一致，未能续签租赁合同，王少如未交付2013年7月起租金的情况下，要求王少如按私房租值标准向其支付2013年7月1日起至今的房屋使用费，合法、有理，予以支持。
至于具体的私房租值标准应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，若依此租金参考价确定的月房屋使用费标准高于广东省基督教协会主张的每月780元，以广东省基督教协会主张的每月780元计付。
广东省基督教协会作为讼争房屋的所有权人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。
但鉴于王少如是基于其在拆迁前只向广东省基督教协会承租12平方米的房屋，拆迁单位因王少如户的人口结构状况而提供有使用面积32.5平方米的房屋给王少如户回迁居住，而认为其不应按整间讼争房均是私房性质向广东省基督教协会计付租金，不同意广东省基督教协会提出的每月780元租值的，王少如该不同意广东省基督教协会提出的租值的意见不属恶意拒交租金及拒续签租约性质，且王少如户是因拆迁单位安置而回迁入住讼争房的，是历史租户，以及广东省基督教协会取得讼争房全部属其所有的产权登记时间不长，故在王少如户目前没有其它房屋搬迁居住，尚不具备马上交回房屋给广东省基督教协会的条件的情况下，广东省基督教协会宜让王少如户在讼争房暂住一段时间。
因合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是合同双方当事人自愿签订的协议，不应由法院判决签订，故对王少如反诉要求判决广东省基督教协会与其签订二十年租赁合同的反诉请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条 之规定，于2013年12月16日作出如下判决:一、王少如应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2013年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市文德南路东明街2号702房的房屋使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，若依此租金参考价确定的月房屋使用费高于每月780元，以每月780元计付）一次性支付给广东省基督教协会。
二、于本判决发生法律效力之次日起，王少如可暂住广州市文德南路东明街2号702房，为期二年。
暂住期间，王少如应按月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定的租值向广东省基督教协会支付广州市文德南路东明街2号702房的房屋使用费。
三、驳回广东省基督教协会的其它诉讼请求。
四、驳回王少如的反诉请求。
判后，上诉人王少如不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称:一、原审法院认定事实不清，涉案房屋仅有12平方米属于广东省基督教协会所有，另外20.5平方米应属于拆迁安置房。
根据王少如与南方房地产公司签订的《房屋拆迁安置协议》约定搬迁，采用产权调换而增加的安置面积，即上诉人户口人数4人，共增加安置面积20平方木，实际分得20.5平方米安置面积，产权属于南方房地产公司。
应按广州市公租房优惠租金每月每平方建筑面积1元计算。
王少如回迁后与被上诉人重新开始租赁关系，涉案房屋属于广东省基督教协会的12平方米按照每月250元租金收取，王少如分配安置的20.5平方米仍应按照民用公租金标准缴纳房租。
根据1992年6月1日《广州城市房屋拆迁管理实施办法》第三十七条、第四十一条，因此，王少如有权以民用公房租金标准缴纳房租，且可长期租住，广东省基督教协会无权动用20.5平方米的拆迁安置房。
二、原审法院没有就广东省基督教协会产权取得的背景进行深层次的调查，认定事实不清。
广东省基督教协会的代理人余健明是交接产权的直接负责人利用职务之便，将案外人周日明租住的属于基督教协会的30平方米的产权与王少如租住的属于拆迁安置性质的南方房地产公司的20.5平方米的产权，进行了强行偷换。
从而使王少如租住的文德南路东明街2号702房全部属于广东省基督教协会，需按照私人承租出租房向广东省基督教协会缴纳租金，任由基督教协会自2008年以来连续6次提升租金，从每月316元升到现在每月780元。
而周日明的房屋则变成全部属于南方房地产公司，享受公租房待遇。
综上，请求:1、裁定撤销原审判决第一、二、四项；2、改判王少如与广东省基督教协会签订从起诉之日起为期20年的租赁合同，其中12平方米按广州市房屋租金参考价计算租金，余下20.5平方米按广州市公租房优惠租金每月每平方建筑面积1元计算；3、由广东省基督教协会承担全部诉讼费用。
广东省基督教协会答辩称:不同意王少如的上诉请求，原审法院认定事实清楚、证据充分，请求维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中双方均无新证据提交。
本院认为，首先，关于王少如主张涉案房屋中20.5平方米应按照公租房标准计算租金的问题。
根据查明事实，涉案房屋的房地权证记载“房地产权属人为广东省基督教协会，共有情况为单独所有”，可见涉案房屋为私有房产，应按私房租金标准计算租金。
而且涉案双方2012年5月24日续签的《广州市房屋租赁合同》明确约定“涉案房屋月租金为720元，建筑面积为32.5平方米”，合同中并未对“20.5平方米应按照公房租金标准计算”有过单独约定。
王少如在上述合同租赁期间内也一直按照720元租金标准向广东省基督教协会缴纳租金。
王少如现有证据也不能证明双方对其主张安置的20.5平方米有过按照公租房收取租金的约定，故上诉人该主张理据不足，本院不予支持。
其次，关于王少如主张涉案房屋中20.5平方米属于拆迁安置，有权长期居住的问题。
涉案双方签订的《广州市房屋租赁合同》已于2013年6月30日届满，双方并未续签租赁合同，构成不定期租赁关系。
王少如并非涉案房屋的产权人，也无证据证明双方有过“涉案房屋的20.5平方米面积由上诉人长期居住”的约定，故王少如该主张本院亦不予支持。
另王少如还主张涉案房屋中20.5平方米的产权应属于案外人南方房地产公司，应对广东省基督教协会产权取得背景进行调查的问题，该问题属于另一法律关系，不属于本案审理范围，故本院不予处理。
至于王少如上诉要求判令广东省基督教协会与其签订二十年的租赁合同，该请求不符合合同订立自愿原则，一审判令驳回并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人王少如的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元由上诉人王少如负担。
本判决为终审判决。
审判长韩志军
代理审判员蔡峰
代理审判员刘卉
二〇一四年××月××日
书记员党春婷
转自裁判文书网
http://openlaw.cn/judgement/1173855dccea49d38caa0afaeea8b283?keyword=%E5%9F%BA%E7%9D%A3%E6%95%99%E5%8D%8F%E4%BC%9A
推荐到抽屉
网易微博
腾讯微博
新浪微博
搜狐微博
京公网安备 11010802036807号 技术支持：北京麒麟新媒网络科技公司